Les ofrecemos el contenido principal de la charla que nuestra directora y abogada, Mª Ángeles Rico Zafra, ofreció como abogado colaborador de ADICAE (Asociación de Usuarios, Cajas de Ahorros y Seguros), el pasado día 20 de mayo respecto al contenido principal de la Ley 1/2013, de 14 de mayo:

 

 

Uno de los aspectos más polémicos de la tramitación de la Ley ha sido el relativo a la dación en pago. 

 

La norma la contempla, pero únicamente como parte del Código de Buenas Prácticas Bancarias (cuyo contenido se comentará al final) que permite entregar la vivienda para sufragar la deuda en casos de especial vulnerabilidad.

Dicho de otra forma, la Ley no prevé la principal medida contemplada en la Iniciativa Legislativa Popular (ILP): la dación en pago con carácter universal y retroactivo. 

 

En concreto, la Ley (art. 8) determina que únicamente se podrán acoger al apartado 3 del Anexo del RD-Ley 6/2012 (dación en pago) las hipotecas en las que el precio de adquisición no excede de unos valores: 

 

       – Municipios de más de 1.000.000 habitantes (200.000 €).

       – Municipios entre 500.001 y 1.000.000 habitantes o integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 habitantes (180.000 €). 

       – Municipios entre 100.001 y 500.000 habitantes (150.000 €). 

       – Municipios hasta 100.000 habitantes (120.000 €). 

 

Dicho apartado 3 establece -3 b)- que la    dación en pago “supondrá la cancelación total  de la deuda garantizada con hipoteca y de las  responsabilidades personales del deudor y  de terceros frente a la entidad por razón de la  misma deuda”. 

 

 Por último que la Ley extiende el ámbito de  protección del RD-Ley 6/2012 también a los  avalistas hipotecarios respecto de su vivienda  habitual.

 

 

 Entrada en vigor el 15 de mayo de 2013, día  de publicación el BOE. El proyecto de Ley ha sufrido pocos cambios  en su aprobación definitiva. 

 

 Las principales modificaciones son:

 

 

 

Prevé la suspensión inmediata y por un  plazo de dos años de los desahucios de las familias que se  encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, “con la confianza de que, a la finalización de ese período, habrán superado la situación de dificultad”. La medida es “excepcional y temporal”, si bien afectará “a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos”. 

 

A pesar de que por medio de esta ley no se alterará el procedimiento de ejecución hipotecaria, sí “impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas”. Concreta que las familias que se acojan a esta suspensión deben cumplir con una serie de requisitos (situación de especial vulnerabilidad): familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos a su cargo o víctimas de violencia de género o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo, entre otras. 

 

También existen otros límites, como que sus ingresos no puedan superar en tres veces el IPREM, requisito que se suaviza en unidades familiares en las que exista un miembro con discapacidad o en situación de dependencia, siempre que demuestre que “la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas” (carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los cuatro últimos años). La norma prevé además que “la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más intereses de demora que el resultante de sumar a los intereses un 2% sobre la deuda pendiente”. 

 

El art. 1 recoge los requisitos subjetivos y objetivos para ser beneficiario: 

 

 

Requisitos subjetivos (art.1.2):

 

– Ser familia numerosa. 

– Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. 

– Unidad familiar con un menor de tres años. 

– Unidad familiar con un miembro con discapacidad o dependiente. 

– Situación de desempleo del deudor hipotecario. 

– Unidad familiar en que exista una víctima de la violencia de género. 

 

Requisitos objetivos (art . 1.3):

 

– Que los ingresos no superen tres veces el IPREM o hasta cuatro y cinco en casos de grandes discapacidades. 

– Alteración significativa de las circunstancias económicas en los cuatro años anteriores a la solicitud. 

– Cuota hipotecaria superior al 50% de los ingresos netos. 

– Que la hipoteca se haya concedido para adquirir la vivienda. 

 

 

 

Introduce mejoras a través de la modificación de la Ley Hipotecaria de 1946, la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario y la Ley 41/2007 por la que se modifica la anterior. 

 

Entre otras medidas, limita los intereses de demora que recaigan sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero y prohíbe la capitalización de dichos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar intereses”. 

 

Es importante hacer mención a que esta medida en cuanto a los intereses de demora, se refiere no sólo a las hipotecas que se constituyan con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, sino también a los intereses de demora de las hipotecas constituidas antes de la entrada en vigor de la ley.

 

También se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados y se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito. 

 

Artículo 4: Modifica la Ley 2/1981, de 25 de  marzo, de Regulación del Mercado  Hipotecario. 

 

 En concreto, opera siete modificaciones en  materia de tasación de viviendas. En este  sentido, el art 4. Uno concreta los requisitos  de homologación, independencia y secreto  para las sociedades de tasación “que se  establezcan reglamentariamente”, reglamento  de conducta que será de obligado  cumplimiento para las sociedades de  tasación que tengan vinculación con  entidades de crédito. Además, las  sociedades de tasación “deberán someterse  a auditoría de cuentas”. 

 

 Por último, refuerza el papel del Banco de  España, que “incoará un procedimiento  sancionador“ en supuestos de prestación irregular de los servicios de tasación. 

 

En su apartado Seis, el art 4 modifica el art. tercero de la Ley 2/1981 y establece que el préstamo hipotecario no podrá exceder el 60% del valor de tasación del bien hipotecado. Dicho porcentaje podrá ser de hasta el 80% “cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas”, con un plazo máximo de amortización de 30 años. 

 

Art. 5:

 

Modifica la Ley 1/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, en lo relativo a la regulación de la hipoteca inversa. Da una nueva redacción a los requisitos de la letra a) del apartado 1 de la Disposición adicional primera: 

 

«a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.» 

 

– Hipoteca inversa es una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad.

 

– La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.

 

Art. 6. Derecho de información. Cláusula escrita.

 

Para el “fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios” se exige que, en determinados supuestos, los contratos de préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual suscritos por persona física contengan una expresión manuscrita, mediante la que “el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato”. 

 

Dichos supuestos son los préstamos hipotecarios con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés (del tipo cláusulas suelo) en los que el límite a la baja sea inferior al límite al alza, los préstamos que lleven aparejada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés o que se conceda en divisas.

 

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El art. 3 también introduce la posibilidad de que la venta extrajudicial pueda ser suspendida por el notario, en caso de ejecución hipotecaria extrajudicial.

 

De este modo, se faculta al notario para que ene le caso de que considere que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario constituyen fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible, lo pondrá en conocimiento del deudor, acreedor, avalista o hipotecante no deudor.

 

 

Modifica varios aspectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de “garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución”. 

 

Entre otras medidas permite condonar parte del pago de la deuda remanente de una ejecución hipotecaria o que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

 

También duplica el plazo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación. Además, el valor de tasación de la subasta no podrá ser inferior al 75% del que sirvió para conceder el préstamo. 

 

Esta medida, que modifica el art. 579 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, implica una excepción a la regla general por la que, en caso de que el precio de subasta sea insuficiente para cubrir la deuda, proseguirá la ejecución ordinaria contra el deudor. Se aplicará sólo a viviendas habituales. 

 

Nueva redacción art. 579. 2 a) LEC: 

 

 

Por tanto, la condonación sólo se producirá por tanto:

– Cuando se pague dentro del plazo de cinco años el 65% de la deuda restante.

– O cuando se pague en plazo de 10 años el 80% de la deuda restante.

 

 

 

Modifica el reciente Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.

 

Modifica el umbral de exclusión para poder acogerse al RD, ampliándolo siempre que se cumplan los requisitos subjetivos u objetivos que ya examinamos al principio.

 

En cuanto a las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad que hayan venido a concurrir en los últimos cuatro años, se considera que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias dentro del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5 salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

 

Importante: Establecen que los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión. No obstante, esto no impide que, lógicamente, una vez agotado el patrimonio del deudor principal, no pueda irse contra los bienes de los avalistas que quedan desprotegidos.

 

 

Por último, la Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

A ello se añade que dicho fondo tendrá por objetivo “facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciba”. 

Establece además un plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley para valorar la ampliación de la cobertura del fondo a las personas que se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad social distintas a las previstas en el art. 1 de esta ley.

 

 

 

1. En la primera medida (reestructuración), se producen sustancialmente las siguientes modificaciones:

 

– Se amplía el plazo de carencia para la amortización de cuatro a cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese período podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes o realizarse una combinación de ambos sistemas.

 

– Se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

 

2. La media segunda (la quita) sigue siendo, por supuesto, voluntaria.

 

3. En cuanto a la tercera y última medida, la dación en pago, no existe nada nuevo, salvo que si tras la dación el consumidor se acoge al alquiler social, modera los intereses de mora para caso de impago, reduciéndolos del 20% al 10%.

 

*Caso concreto de las VPO. En caso de Dación en pago, no se necesitará autorización administrativa ni conllevará la pérdida de ayudas. 

 

 

A la luz de la importante sentencia STJUE, de 14 de marzo de 2013 que resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEEE del Consejo, de 5 abril de 1993.

 

1. Modifica la LEC Pues bien, la Ley Antidesahucios (art. 7) modifica en esta materia la Ley de Enjuicia-miento Civil (LEC). Entre otros cambios, añade un párrafo al apartado 1 del art. 552 LEC, que queda redactado así: 

“Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por cinco días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de los cinco días siguientes, conforme a lo previsto en el artículo 561.1.3.ª.” 

Añade además una causa 7.ª al apartado 1 del art. 557 LEC (Oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales ni arbitrales) con la siguiente redacción: 

“Que el título contenga cláusulas abusivas”. 

Por último, incorpora un punto 3.ª al apartado 1 del art 561 LEC (Auto resolutorio de la oposición por motivos de fondo), con la siguiente redacción: 

“Cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas”.

 

2. También se modicifica la Ley Hipotecaria.

 

La STJUE también ha conllevado modificaciones en la Ley Hipotecaria (Capítulo II). 

 

En relación con la intervención del notario (art.3), se introduce la posibilidad de que el fedatario público pueda suspender la venta extrajudicial cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. En concreto la nueva redacción del art. 129 f) establece: 

 

“Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos. 

En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales. 

La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de Ley de Enjuiciamiento Civil. 

Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor”.