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A finales del mes de enero saltó a las portadas de los periódicos una sentencia judicial que supuestamente defendía «el canje de vivienda por hipoteca (dación en pago)» lo cual permitiría saldar por completo la deuda del particular con el banco. (Haga click aquí para leer la noticia en el diario El Mundo).

No obstante, ni la sentencia era tal sentencia -era un auto, el auto de la AP de Navarra 111/2010, de 17 de diciembre- ni en el mismo se establecía tal «canje». De hecho, en su texto ni siquiera se hace alusión a la dación en pago. (Puede hacer click aquí para leer el auto completo).

Desde entonces hemos venido observado cómo este asunto no se ha abandonado del todo y periódicamente vuelve a ser noticia. Antes de ayer pudimos leer un artículo titulado «Casa por hipoteca. Vuelve el debate», también en el Diario El Mundo (pinche aquí para verlo).

 Este enorme interés de los medios de comunicación, fundamentalmente prensa escrita, por esta cuestión, nos hace preguntarnos si lo que se estará pretendiendo por los mismos no será crear opinión y forzar así un cambio legislativo en nuestro país, cambio que sería drástico en todos los sentidos, tanto en cuanto a la cantidad de normas a las que afectaría, como en lo referente al cambio de las reglas del juego y las consecuencias que ello previsiblemente conllevaría, como una menor concesión de préstamos hipotecarios y un encarecimiento de los mismos.

Qué mejor que preguntarle a un especialista en asuntos hipotecarios.  Por ello nos hemos dirigido a don Nicolás Rico Morales, Registrador de la Propiedad y gran jurista, para que nos comente el auto de la Audiencia Provincial de Navarra y las noticias aparecidas en la prensa y la situación actual. Su opinión es la siguiente:

»          En nuestro derecho, la responsabilidad para el pago de deudas es de tipo universal, de forma que el deudor responde del pago de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911 CC ).La constitución de hipoteca como garantía del pago de una deuda es la afección de un bien determinado al pago de dicha deuda, pero sin alterar dicha responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 CC (art .105 LH). Es decir, el acreedor puede dirigirse en primer lugar contra el bien hipotecado, pero si su valor no cubre el importe de la deuda, puede exigir el pago del resto de la misma, dirigiéndose contra otros bienes del deudor, en un procedimiento ejecutivo ordinario.

 
            Que esto sea justo o injusto no es el motivo de este comentario. Simplemente esta es nuestra Ley y mientras no sea modificada, así ha de aplicarse por los Tribunales.
 
            Partiendo de esta base, el auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010 considera que el valor del bien hipotecado, a efectos de aplicarlo al pago de la deuda, debe de ser el valor pactado entre acreedor y deudor al constituirse la hipoteca y no el valor de adjudicación del propio bien a favor del acreedor, en la subasta de enajenación del mismo, que era inferior al pactado en la constitución.
 
            En principio esta resolución no va contra nuestro sistema, sino que se limita a interpretar cuál ha de ser el valor del bien hipotecado, a efectos de su aplicación para el pago de la deuda.
 
            Por eso, sorprende la interpretación que se ha dado a esta resolución por parte de la prensa y de los opinantes profesionales, movidos en parte por ignorancia y afán simplificador o quizás por intereses en el cambio de nuestro modelo legislativo.
 
            En primer lugar, ha dicho la prensa, a partir de ahora, el deudor puede devolver la finca al acreedor (mediante una dación en pago de la deuda) y zafarse así de cualquier responsabilidad posterior a dicha entrega. Esto no es así en nuestro Derecho, ni lo dice en modo alguno la resolución judicial. En nuestro Derecho, la dación en pago es una forma de extinguir las deudas que requiere de un pacto entre el acreedor y el deudor y que salda la deuda (no sólo extingue la hipoteca, sino que salda la deuda garantizada en su totalidad), pero que en modo alguno puede imponerse unilateralmente por el deudor al creedor. Esta forma de pago de deudas garantizadas con hipoteca se acepta raramente (hasta ahora) por los bancos acreedores, porque extingue la deuda en su totalidad, pero deja subsistentes cargas posteriores a la misma que puedan recaer sobre la finca, y podrían ser objeto de ejecución posterior en perjuicio del banco que aceptó la dación en pago.
 
            Por otra parte, la prensa y los opinadores profesionales han apostillado que debe de bastar la entrega de la finca para extinguir la totalidad de la deuda, aunque el valor de la finca no cubra el montante de lo adeudado, porque si el préstamo se concedió para la construcción del edificio o para la adquisición de la vivienda, no es justo que puedan responder del pago de lo adeudado otros bienes del deudor. Con ello ignoran la legalidad actual y olvidan el principio esencial de la seguridad jurídica y el necesario cumplimiento de las leyes.
 
            Si el sistema no es justo, habría que cambiarlo, pero mientras subsista, es de necesaria aplicación. Por otra parte, se ha añadido, el banco frecuentemente sobrevaloró la vivienda para entregar un préstamo superior, destinado a otros fines ( comprar de mobiliario, vehículo , vacaciones etc), lo cual puede ser verdad, pero el banco actuó así precisamente por la existencia de la responsabilidad patrimonial universal que le garantizaba el cobro total de lo entregado, aunque fuese superior al valor de lo hipotecado; y no se puede cambiar las reglas en medio del partido por la existencia de una crisis económica.
 
            Esto supuesto, lo esencial es que el auto comentado no cambia las reglas existentes y se limita a considerar que el valor del bien hipotecado, a efectos de aplicación al pago de la deuda debe de ser el que pactaron acreedor y deudor en su día y no el que, al albur de un procedimiento ejecutivo, haya sido el valor de remate de dicho bien (hay que recordar aquí que en nuestra LEC ante la falta de postores en las subastas el acreedor puede adjudicarse la finca en una cantidad igual al 50 % de su valor de tasación (art 671 LEC).
 
            Lo que hace el auto es salir al paso del uso de adjudicar la finca al acreedor por el 50 % de su valor de tasación y permitir exigir el pago de la diferencia al deudor. Lo cual puede suponer un freno a una práctica que en determinados casos podría suponer un enriquecimiento injusto del acreedor (supongamos que un creedor se adjudica una finca en 50.000 euros y cobra en otro procedimiento los 50.000 euros restantes de la deuda hipotecaria de 100.000. Si con posterioridad el banco logra vender el piso en 70.000 euros existe un enriquecimiento injusto de 20.000 euros para la entidad.)
 
            Lo que ya resulta más llamativo es que el ponente del auto funde su razonamiento moral no en este posible enriquecimiento injusto, sino en fuentes jurídicas tan fiables como la opinión de Presidentes del Gobierno y políticos en general (que, como es sabido, en problemas morales son fuente de respeto) y considere además que la depreciación de valor de una vivienda proviene de la crisis financiera , cuya culpa es el sistema financiero en su conjunto, y por ello de cualquier entidad u operador que forme parte de dicho sistema financiero mundial. Esto en boca de un tribunal de justicia resulta cuanto menos arriesgado.
 
            Por otra parte, aunque el valor de tasación de la finca fue pactado entre acreedor y deudor al constituirse la hipoteca (y aunque existen en nuestro sistema hipotecario medios para corregir a la baja dicha valoración, mediante la llamada acción de devastación del art.140 LH, o ampliando la garantía hipotecaria a otros bienes del deudor) existe otro razonamiento a tener en cuenta y al que normalmente ni la prensa ni los opinantes acuden por no ser “políticamente correcto”. Tal argumento puede ser que el valor de la vivienda estará en función del estado de conservación en que el deudor la entregue al ser desposeido judicialmente de ella. Y no me refiero sólo al deterioro natural producido por algunos años de utilización, sino al deterioro añadido ante la obligatoria entrega del inmueble. Quien haya arrendado un piso sabe en que condiciones suele recuperarse este, sin que haya mediado litigio alguno; y el deterioro añadido es la causa de que en los procedimientos judiciales normalmente no existan litigantes en las subastas, fuera de los subasteros. Con lo que quiere decirse que el valor real del piso será el que tenga según su estado de conservación, y que si este es lamentable, la culpa no será del sistema financiero internacional, sino mas bien del deudor ejecutado.
 
            Con todo ello, efectivamente puede existir en algunos casos un enriquecimiento injusto de la entidad acreedora; pero también puede darse un deterioro añadido de la finca imputable al deudor hipotecario.
 
            Por ello, de cara a una posible reforma legislativa, quizás cabría considerar, subsistiendo la responsabilidad patrimonial universal, (porque de otra forma, las hipotecas simplemente desaparecerían del mapa jurídico español, o se constituirían por un porcentaje mínimo del valor de la finca), la acción complementaria para cobro del total importe de la deuda, que parte de una nueva tasación del inmueble, efectuada por una entidad imparcial – es decir, independiente del entorno bancario interesado-  y que tuviese en cuenta el valor real del inmueble en el momento de la adjudicación, teniendo en cuenta, esto es, el posible precio en el marcado libre, y el posible deterioro causado a la finca por el deudor ejecutado.»
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