Materias

Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas foliado y sellado, a partir de la ley de 13 de noviembre de 1992, por el Registro de la Propiedad del lugar de situación del edificio, a solicitud de la comunidad, con diligencia en el propio libro y nota al margen de la inscripción de la finca.

Se regula expresamente el contenido de cada acta y la forma de extenderla y firmarla.

El acta de cada reunión de la Junta de Propietarios debe expresar, al menos, lo siguiente:

La fecha y el lugar de celebración.

El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

El orden del día de la reunión.

Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

Los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación equivalente no serán tenidos en cuenta para lograr los quórums necesarios para alcanzar los acuerdos.

 El acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde tal cierre, dichos acuerdos serán ejecutivos.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, al domicilio que tengan designado en España a efectos de citaciones relacionadas con la comunidad, y en su defecto, en el piso perteneciente a la Comunidad (surte efectos la entrega al ocupante) o en el tablón de anuncios de la Comunidad o lugar habilitado de uso general al efecto.

Son subsanables (se pueden arreglar o corregir) los defectos o errores del acta, siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.

Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar tal subsanación.

El secretario debe custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Por ahora, no se reconoce a las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica.

Sin embargo, sí se establece que la Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor, de forma que el acreedor se dirigirá contra ella, y sólo subsidiariamente contra cada propietario, contra el que sólo puede dirigirse:

si la comunidad no paga.

requiriendo de pago a los propietarios, y dirigiendo la demanda contra ellos (si bien sólo en cuanto a la parte que corresponda a cada cuota en el importe insatisfecho).

Los propietarios así demandados pueden oponerse a la ejecución, acreditando que se encuentran al corriente en el pago de sus cuotas con la comunidad.

Si algún deudor paga, serán a su cuenta las costas procesales en la parte proporcional que le corresponda.

El régimen de la Propiedad Horizontal se extingue:

1º. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquella cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste está cubierto por un seguro.

El posible pacto en contrario que impide la extinción de la comunidad, sería el de reconstrucción del edificio, subsistiendo la misma comunidad, si bien normalmente necesitaría una modificación para adaptarla al nuevo edificio.

2ª. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

La conversión en propiedad o copropiedad ordinaria, supondrían desaparición de los pisos y locales en cuanto fincas independientes, quedando solo un edificio, que sería propiedad del titular único o copropiedad de todos los titulares de los elementos que eran privativos.

Corresponde a la Junta de Propietarios:

1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de la Comunidad.

2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

3. Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y de mejora y recabar fondos para su realización.

4. Aprobar o reformar los Estatutos y determinar las normas de régimen interior.

5. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, no siendo necesario un poder notaría, ya que basta para acreditar ésta un escrito firmado por el Propietario; copropietarios (o nudo propietario, si la propiedad se encuentra desmembrada en usufructo y nuda propiedad).

La Junta de Propietarios, se celebrará al menos una vez al año, para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación.

La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación del orden del día (asuntos que se van a tratar o discutir), el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.

La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y debe advertir, en este caso, de la privación del derecho de voto a dichos propietarios. Ello se hará constar en el acta.

Cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto debe dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, quien debe incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurren, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se señalará una segunda convocatoria de la misma que se celebrará sin necesidad de que concurran los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, esta vez sin sujeción a «quórum».

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. Se puede incluir en la primera citación ya la segunda, siempre que entre ambas haya al menos media hora de diferencia. En caso contrario, se debe convocar de nuevo dentro de los ochos días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

La citación para la Junta ordinaria anual debe hacerse, cuando menos, con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

La Junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

En cuanto a la forma de adoptar los acuerdos, se distingue entre:

       • Los que modifican el título constitutivo y estatutos, para los que exige unanimidad.

        Para obtener dicha unanimidad, se computarán como votos positivos los de los propietarios ausentes, que debidamente notificados del acuerdo no manifiesten su disconformidad con el mismo en plazo de 30 días.

       • El establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general (ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc) aunque supongan modificación estatutaria, requieren el voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación de la comunidad.

       El arrendamiento de elementos comunes, requiere del mismo quórum.

       • La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes en beneficio de los minusválidos, solo requiere mayoría de propietarios, que a su vez representen mayoría de cuotas, aunque supongan modificación de los estatutos.

       • La instalación de nuevos servicios de telecomunicación, o energía solar, así como para acceder a suministro de servicios energéticos colectivos sólo requiere quórum de 1/3 de propietarios que a su vez representen 1/3 de cuotas de la comunidad.

El coste será solo para los que aprovechen dichos servicios, sin perjuicio de la posterior incorporación de los demás propietarios, previo pago de la porción que les corresponda y el interés legal. Para la validez de los demás acuerdos, basta el voto de la mayoría de copropietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas, en primera convocatoria; y en segunda convocatoria, dichas mayorías pero referidas solo a los asistentes a la Junta.

Los acuerdos de la Junta pueden ser impugnados por ser:

Contrarios a la Ley.

Contrarios a los estatutos.

Lesivos para los intereses de la comunidad o de algún propietario en particular.

La acción de impugnación se rige por el derecho procesal general, y sólo pueden ejercitarla los que hayan salvado su voto en la Junta (es decir, los que hayan votado de forma negativa el acuerdo), los ausentes y los que haya sido privados indebidamente de su derecho de voto.

Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

La acción podrá ejercitarse en plazo de 3 meses desde el acuerdo o de un año, si se trata de acuerdos contra la ley o los estatutos.

La Propiedad Horizontal (también llamada propiedad de casas por pisos), puede ser definida en general como aquel régimen de propiedad especial, constituida sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos, un derecho singular y exclusivo sobre los mismos y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos comunes del inmueble.
 
Se distingue, por lo tanto:
 
       ● El edificio en su conjunto.
      ● Sus distintos elementos: privativos (los pisos o locales) y comunes (las zonas comunes del edificio: ascensores, escaleras, patios, porterías, etc…).
 
La forma de funcionar de la Propiedad Horizontal es la siguiente: yo soy propietario, por ejemplo de un piso, y como tal soy independiente de los demás propietarios, pero a la vez soy propietario, con todos los demás, de los elementos comunes del edificio entero (escaleras, ascensor…). Así, y como comparto con los demás el resto del edificio (que no sea pisos o locales), soy titular de una cuota de participación sobre los mismos (un porcentaje), cuota que es inseparable del piso del que soy propietario.
 
Se llama “propiedad horizontal”, al estar constituida por pisos o locales horizontalmente, unos encima de otros (el típico bloque de pisos), pero su régimen no sólo se circunscribe a este tipo de edificios sino que también se aplica a lo que se llama “propiedad horizontal tumbada”, la cual estaría formada por una edificación consistente de varias casas adosadas; así como a los conjuntos de edificios con zonas comunes y a las urbanizaciones privadas.
Al ser todos los vecinos propietarios de los elementos comunes, es necesario organizarse, estableciendo una serie de obligaciones y derechos especiales para todos los propietarios. Para ello y por ello es necesario determinar qué porcentaje tengo en los elementos comunes, qué obligaciones tengo para con los demás y que derechos se me reconocen.
 
Todo ello se hace constar en lo que se llama título constitutivo, lo cual supondrá la constitución (viene a ser como el nacimiento a la vida jurídica) del régimen de Propiedad Horizontal (o de la casa por pisos y locales).
 
Por título constitutivo de la Propiedad Horizontal hay que entender el acto jurídico que da vida a esta propiedad, mediante la individualización jurídica de cada piso o local, como elemento privativo susceptible de titularidad y aprovechamiento independiente, y la determinación de los elementos comunes, y determinación de una cuota de participación de cada elemento privativo en la cotitularidad de tales elementos comunes.
 
Las partes en copropiedad o elementos comunes no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa (piso o local) de la que son inseparables.
 
La cuota de participación sirve para fijar, entre otras cosas, cuánto tengo que pagar de gastos de Comunidad. Para su determinación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento exterior o interior, su situación y el uso que se presuma que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes. Por lo tanto, puede variar en cada caso.
 
Normalmente ese título constitutivo suele otorgarlo el promotor del edificio (el que determinará cuánto “porcentaje” de elementos comunes pertenece a cada piso o local), haciendo nacer la Propiedad Horizontal, la cual puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, e hipotecarse (para su acceso al Registro, el título constitutivo se documenta en escritura pública).
 
No obstante, la Propiedad Horizontal no funcionará del todo hasta que exista una pluralidad de titulares de pisos o locales.
 
Por todo lo anterior es interesante consultar el Registro de la Propiedad cuando uno va a adquirir un piso o local (por compra, donación, permuta, o lo va a heredar…).
 
El título constitutivo viene a conformar lo que es la descripción de la “estructura” del edificio (elementos arquitectónicos, instalaciones….). El propio título suele contener los llamados estatutos de la Comunidad, los cuales establecen de forma más minuciosa las normas básicas de utilización del edificio, los pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones… Estos pueden redactarse con el título constitutivo, independientemente de éste o incluso pueden no existir.
 
El contenido básico del título constitutivo es el siguiente:
 
       ● Descripción del edificio en su conjunto, con sus servicios e instalaciones.
       ● Descripción de los pisos o locales (asignándoles un número correlativo), con su extensión, linderos, planta en la que se halla y sus anejos (garajes, sótanos, buhardillas…).
       ● Determinación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local (ya sea por el propietario único del edificio, por acuerdo de los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial).
       ● Reglas de constitución y ejercicio de los derechos, además de otras disposiciones relativas al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones (serían lo que conformaría los estatutos y su existencia no es obligatoria, aunque sí lo son en cuanto a su cumplimiento).
 
Todas las disposiciones contenidas en el título constitutivo no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
 
El título constitutivo puede recoger además normas de régimen interior, si bien éstas no tendrán acceso al Registro de la Propiedad (son las relativas a otras normas de convivencia, tales como ciertos horarios… etc). Son de obligado cumplimiento.

Respecto de los edificios en construcción, se admite su constitución en régimen de Propiedad Horizontal.

En cuanto a la posibilidad de constituir Propiedad Horizontal sobre edificio meramente proyectado, se considera que para constituirla hace falta la iniciación de la obra, entendiéndose como obra comenzada toda aquélla que tiene licencia de construcción y proyecto arquitectónico debidamente aprobado, aunque aún no haya comenzado la construcción material de la obra.

El problema fundamental que plantean los edificios en obras o meramente proyectados, más que la constitución o no de la propiedad horizontal, se trata de los efectos de las compraventas efectuadas antes de que éstas puedan tener acceso al Registro de la Propiedad. ¿Quién protege a los compradores? Estas son las llamadas situaciones de prehorizontalidad.

1. Relativas al propio piso:

Respetar las instalaciones generales o en provecho de otro propietario incluidas en su piso; manteniéndolas en buen estado de conservación; y resarciendo los daños que se causen en el mismo.

Consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles por la creación de servicios comunes de interés general.

Permitir la entrada en su piso o local para efectuar las reparaciones necesarias que atañen a la Comunidad (es, por ejemplo, la molesta obligación de dejar pasar por el propio piso para la reparación de las averías de bajantes, etc…).

• En general, usar el inmueble con la diligencia debida y responder de las infracciones cometidas.

 

2. Relativas a la cuota de participación:

Pagar la cuota de participación que corresponda a su piso: la cuota de participación se configura como un crédito a favor de la comunidad, y el propio piso o local responden del mismo.

Es necesario explicar aquí que cuando se adquiere un piso o local, el nuevo titular responderá de las cantidades (cuotas) que no haya pagado el anterior, sólo teniendo dicha responsabilidad como límite el de los gastos que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior a dicha adquisición.

Como garantías para el comprador se establece la obligación de hacerse constar en el título transmisivo (la escritura de compraventa, permuta, donación…) la circunstancia de hallarse el transmitente (vendedor, permutante, donante…) al corriente en el pago de las cuotas vencidas, o consignarse las que adeude.

Para garantizar lo anterior, el transmitente hará una declaración de ello, y se acreditará por medio de una certificación emitida por el Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente y bajo su responsabilidad. Dicha certificación tiene por objeto acreditar el estado de las deudas y se hace constar en la escritura, como hemos dicho, sin la cual no podrá autorizarse su otorgamiento (salvo que el adquirente –comprador, donatario….- exima de forma expresa de esta obligación).

Contribuir, en proporción a la cuota de participación, en el fondo especial de reserva establecido por la Ley, que no será inferior al 5% del presupuesto ordinario, y será destinado a suscribir un contrato de seguro que cubra los daños en el edificio o a concluir un contrato de mantenimiento permanente del edificio y sus instalaciones.

El impago de las cuotas o no contribución al fondo de reserva pueden dar lugar al ejercicio por parte de la Junta de propietarios del procedimiento monitorio (demandando al moroso).

Se trata de un procedimiento especial que busca la celeridad y eficacia para el cobro de las deudas de la comunidad de propietarios.

Parte de una certificación del secretario que acredita el impago; establece plazos cortos (20 días) para verificar el pago y permite el embargo preventivo del piso o local del propietario moroso, con sentencia final que tendrá efectos de cosa juzgada.

3. Relativas al funcionamiento de la Comunidad de Propietarios:

Comunicar al secretario de la Comunidad un domicilio en España para citaciones y notificaciones relacionadas con la comunidad (si no se vive en el edificio). A falta de ello, surtirán plenos efectos legales las notificaciones hechas al ocupante del piso o local.

• Comunicar al secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local (si se transmite), a fin de liberarse de responsabilidad de pago de las cuotas.

El propietario de los pisos o locales puede hacer de ellos el uso y disposición que quiera. Puede transmitirlo (venderlo, donarlo, permutarlo, dejarlo en herencia…) y aprovecharlo (arrendándolo o alquilarlo…) en la forma que le parezca conveniente.

Sin embargo, se prohíbe al propietario y al ocupante del piso (inquilinos…) desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los Estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres; en estos casos se instará al dueño para que cesen tales actividades; y en su defecto, se puede entablar contra el una acción de cesación (demandándolo).

En cuanto a las obras en estos elementos, al estar incardinados en el edificio en su conjunto y colindar con elementos comunes del inmueble, están sujetos unas reglas especiales.

 

a) Obras en el propio piso

Cada propietario de un piso o local puede hacer obras en el mismo, siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y no perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad.

En el resto del inmueble no podrá un propietario realizar alteración alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá de comunicarlo sin dilación al administrador.

 

b) División de los elementos

Los pisos y locales y sus anejos (trasteros, garajes…) podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentarlos por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuirlos por segregación de alguna parte.

En tales casos, se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, sin alteración de las cuotas de los restantes.

Las obras necesarias para la conservación y habitabilidad del inmueble, son a cargo de la Comunidad. Se regula expresamente la forma de adoptar los acuerdos sobre la necesidad de la Obra, y la consideración de su coste como gastos generales. Las obras que no sean necesarias para la conservación y habitabilidad del inmueble, no pueden ser exigidas por un propietario, y necesitan de un acuerdo al respecto en la Junta de propietarios.

Tratándose de innovaciones no necesarias, si su coste excede de tres mensualidades de cuota de participación, el propietario que disienta queda fuera de uso y gastos de la innovación, sin perjuicio de su posterior incorporación a la misma, abonando la cantidad que al efecto le corresponda, cantidad que deberá ser actualizada aplicándole el interés legal correspondiente.

Las obras que hagan inservible parte del edificio, para el uso y disfrute de un propietario, requieren de su consentimiento.

La construcción de nuevas plantas, o las obras que supongan alteración de la estructura del edificio o de las cosas comunes, afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para su modificación, requiriéndose unanimidad.

El propietario de los pisos o locales puede hacer de ellos el uso y disposición que quiera. Puede transmitirlo (venderlo, donarlo, permutarlo, dejarlo en herencia…) y aprovecharlo (arrendándolo o alquilarlo…) en la forma que le parezca conveniente.

Sin embargo, se prohíbe al propietario y al ocupante del piso (inquilinos…) desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los Estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

En estos casos el Presidente de la Comunidad, por su propia iniciativa o a solicitud de cualquiera de los propietarios u ocupantes, instará al dueño para que cesen tales actividades, mediante requerimiento expreso; y en su defecto, si se continúa con tales actividades, se le puede demandar, entablando contra él una acción de cesación.

El Juez podrá adoptar, antes de la sentencia definitiva, con carácter provisional, unas medidas cautelares, como cese de la actividad molesta, peligrosa…

La sentencia, podrá tener por objeto:

 Obligar al infractor a poner fin a la actividad prohibida.

Una indemnización a la Comunidad por daños y perjuicios.

Privar al infractor –por tiempo inferior a tres años- del derecho al uso de la vivienda o local.

 

En estos casos, siempre es necesario el asesoramiento de un abogado.

El hecho de que cada propiedad independiente dentro de la comunidad lleve consigo una participación en elementos comunes, y la necesaria convivencia forzosa entre los copropietarios, hace que la Propiedad Horizontal necesite un régimen organizativo del inmueble, tanto para su administración como para su representación.

 Se establece una diferenciación: según el número de propietarios exceda o no de cuatro.

 a) Para las pequeñas comunidades (menos de cuatro propietarios).

        • Cuando el número de propietarios de pisos o locales de un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse, si expresamente así lo convinieren en los Estatutos, al régimen de administración de una comunidad ordinaria:

        • Para actos de administración: mayoría de participaciones en la comunidad. Para actos que excedan la mera administración y actos dispositivos, unanimidad de los propietarios.

 b) Comunidades con más de cuatro propietarios (régimen normal).

 Se prevé la existencia de cuatro órganos:

       • Junta de Propietarios

       • Presidente y, en su caso, vicepresidentes.

       • Secretario

       • Administrador

De ellos, la Junta de propietarios y el Presidente, son órganos esenciales; mientras que el resto, pueden no existir. Asimismo, los Estatutos o la Junta pueden establecer otros órganos, sin menoscabo de los ya citados.

El presidente se nombrará entre los copropietarios, por elección, por turno rotatorio o sorteo. Se trata de un cargo obligatorio en la actualidad, si bien el propietario al que le corresponda puede no aceptar, alegando causa suficiente para ello.

El presidente representará legalmente a la comunidad, en todos los asuntos que le afecten, en juicio y fuera de él.

Los cargos de Secretario y Administrador, se acumularán al de Presidente, si los estatutos o la Junta no prevén la designación de éstos individualmente.

Estos cargos pueden recaer en cualquier propietario o en persona física o jurídica con cualificación suficiente para su ejercicio, aunque no sean propietarios.

Salvo que los estatutos prevean otra cosa, los cargos tendrán una duración de 1 año; si bien la Junta de Propietarios puede remover los nombramientos en Junta extraordinaria.

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