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El concepto de subrogación significa, con carácter general,  la sustitución o cambio de una persona o cosa por otra en una obligación.
 
Existen dos tipos o clases de subrogaciones: las de deudor (click aquí) y las de acreedor, que son las que tratamos aquí, que normalmente se refieren a préstamos hipotecarios. En tales casos se permite cambiar el banco acreedor de nuestra hipoteca.
 
Al hablar de subrogación de acreedor  normalmente nos referimos a supuestos de pago con subrogación en la obligación. Existe pago con subrogación cuando una persona efectúa el pago de una deuda ajena, colocándose en el lugar del acreedor en la obligación satisfecha.
 
Si nos encontramos en el ámbito hipotecario, el que satisface el préstamo hipotecario se subroga en todos los derechos del acreedor primitivo.
Así, podríamos considerar que siempre y cuando cambiemos alguno de los titulares del préstamo o avalistas (esto último es poco habitual) de un préstamo hipotecario estaremos hablando de una subrogación 
 
Ello tiene como finalidad estimular la competencia entre entidades bancarias, que para lograrlo ofrecen condiciones más ventajosas para el cliente y  favorecer la conversión de las hipotecas fijas en variables , además de aprovechar el previsible descenso de los tipos de interés.
 
La ventaja de estas operaciones es que no hay que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no es necesario pagar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
 
La subrogación por cambio de acreedor puede ser, a su vez, de dos tipos:
 
1. Subrogación convencional existirá cuando el cambio de acreedor se efectúa por acuerdo entre el antiguo y el nuevo acreedor, con consentimiento de ambas partes y simple conocimiento del deudor.
 
2. Existe sin embargo un supuesto excepcional en que es el  deudor el que interviene para colocar un nuevo acreedor en lugar de primitivo. De este modo, el deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor cuando, para pagar su deuda, haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar en ella su propósito y haya expresado en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.
 
La Ley  2/1994, de 30 de marzo, establece un supuesto de «subrogación en préstamos hipotecarios»  al que por su especialidad (se refiere solo a préstamos hipotecarios y acreedores entidades de crédito) sólo nos referimos someramente.
 
Esta ley permite al deudor subrogar a un nuevo acreedor en lugar del acreedor primitivo si para ello el nuevo acreedor entrega el dinero de préstamo al antiguo, modificando las condiciones de préstamo positivamente para el deudor, con una mejora en sus tipos de interés. En todo caso se necesita acuerdo entre deudor y futuro acreedor.
 
La Ley distingue estos requisitos:
 
      a) La entidad que quiera subrogarse presentará una oferta vinculante al deudor y la aceptación por parte de éste implica autorización para que el oferente se la notifique a la entidad acreedora.
 
      b) La entidad acreedora puede enervar la oferta, aceptando por su parte la mejora en el tipo de interés; y en otro caso, notificará a la nueva la liquidación del crédito, para que ésta efectúe su pago.
 
      c) Si el pago no se realiza a la entidad acreedora o se negase a aceptar el pago, la entidad que va a subrogarse calcula la cuantía y la deposita en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogación, quien notificará a la entidad acreedora de dicha escritura.
 
      d) Caso de existir discrepancias el Juez competente para entender del procedimiento de ejecución cita a las dos entidades a una comparecencia y después de oírlas dicta auto, apelable en un solo efecto.
 
     e)  En la escritura de subrogación sólo cabe pactar mejoras sobre el interés.
 
      f)  La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad por medio de un asiento de inscripción. 
 
 
Efectos de la subrogación hipotecaria
 
La subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de las hipotecas, es decir, subsiste la antigua obligación y sus accesorias, por lo que es una mera modificación de la obligación, lo que la diferencia de la novación extintiva.
 
Además, en general se considera que el subrogado sólo puede reclamar lo que realmente pagó, y no el importe nominal del crédito (arts. 1085, ap. 2º y 1158, ap. 2), lo que la diferenciará de la asunción de deudas.
 
El acreedor a quien se hubiere hecho el pago parcial podrá ejercitar su derecho por el resto, con preferencia al que se hubiere subrogado en su lugar a virtud del pago parcial del mismo crédito.
 
Cesión del crédito por el acreedor

Un supuesto distinto de novación subjetiva por cambio del acreedor es el de la cesión del crédito por el acreedor a otra persona a cambio de un precio, como «venta o cesión de un crédito » (artículo 1528 Código Civil), que comprende la de todos los derechos accesorios del crédito ( fianza, prenda, hipoteca, etc.) y que se diferencia  de la subrogación convencional fundamentalmente  en que el cedente responde de la existencia del crédito frente al cesionario.
 
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