Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas,  pesqueras,  industriales,  comerciales,  artesanales,  de servicios o profesionales.

 

El contrato incluirá necesariamente una opción de compra, a su término,  en favor del usuario.

 

 

En la génesis de un contrato de leasing podemos distinguir varias posibilidades:

 

a) Leasing bilateral o trilateral

 

El llamado leasing bilateral, que es caso de que el dueño de un bien que necesite financiación para sus operaciones empresariales, transmita su propiedad  una sociedad de leasing, y esta a su vez se lo ceda en arrendamiento financiero al propio transmitente; el transmitente, además de continuar con el uso del bien,  recibe su  valor  y lo irá devolviendo mediante el pago de cuotas mensuales (comprensivas de principal e intereses) recuperando su propiedad mediante el ejercicio de una opción de compra por su valor residual.

 

El llamado leasing trilateral, caso de que necesitando un empresario de financiación para la compra de un bien determinado acuda a una sociedad de leasing para que adquiera de un tercero, y a su vez se lo ceda, pagándose su importe (y los gastos de financiación) a plazos hasta la amortización total de la financiación, en que será adquirido por el cesionario- usuario, mediante el pago del valor residual.

 

b) además,  el leasing puede ser mobiliario o inmobiliario, según recaiga sobre bienes muebles o bienes inmuebles.

 

 

Su naturaleza, ha sido muy discutida, siendo las principales teorías: 

 

1) El leasing es un préstamo en dinero, con una transmisión fiduciaria en garantía. La sociedad de leasing entrega una cantidad al interesado, que éste ha de devolver, y entretanto el usuario le transmite le trasmite  un bien en garantía de la devolución, de forma que mediante el pago de todas las cuotas, el bien revierte al interesado.

 

2) Se trata de un arrendamiento, con un pacto añadido de opción de compra.

 

3) Se trata de una compraventa con precio aplazado y reserva de dominio (Amorós Guardiola).

 

4) Se trata de un contrato nuevo y complejo, a modo de contrato mixto compuesto por dos pactos: la cesión de uso y la opción de compra, pero con una unidad causal, que lo configura como contrato autónomo (Benavides del Rey, Manzano Solano).Y todo ello, sin olvidar que en la génesis del contrato existe un pacto de venta de la cosa a la entidad financiera o de que ésta la compre,  con la finalidad concreta de entregarla en leasing al usuario.

 

Doctrinalmente se ha impuesto en la actualidad la tesis del contrato mixto o complejo, que habiendo nacido como atípico goza  en la actualidad de regulación especifica. 

 

Jurisprudencialmente,  el Tribunal Supremo si bien en principio lo configuró como un contrato de venta a plazo, más modernamente estima que es un negocio mixto,  complejo y atípico (sin regulación legal),  en el que se funden la cesión del uso y la opción de compra, teniendo ambas una causa única (Sentencias del Tribunal Supremo de 10-4-1981 y 18-11-1983).

 

La Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 26-10-1998 asume dicha tesis y lo considera un contrato complejo y atípico (sin regulación legal) regido pos sus propias disposiciones. Y el derecho que adquiere el arrendatario o usuario de la cosa es un derecho real, oponible erga omnes y por ello hipotecable.

 

Sus caracteres son, por ello, ser un contrato consensual,  bilateral,  oneroso,  conmutativo y de tracto sucesivo. Asimismo, se considera doctrinalmente como un contrato  de adhesión y mercantil,  al ser un acto de empresa dada su finalidad y el carácter esencialmente financiero del mismo.

 

 

– Elementos personales, son el cedente  y el usuario de la cosa dada en leasing.

El cedente ha de ser una sociedad de arrendamiento financiero, constituida con unas características especiales, y a partir de 1990 pueden hacerlo los Bancos, Cajas de Ahorro, la Caja Postal y las Cooperativas de Crédito. 

El usuario ha de ser un empresario, comerciante, industrial o profesional, ya que ha de afectar los bienes a sus actividades de alguno de estos tipos.

 

– Elementos reales, son la cosa que se vende a la sociedad y ésta entrega en leasing el propio vendedor y el precio que éste ha de satisfacer.

 

La cosa, puede ser mueble (máquinas, equipamiento etc) o inmueble.

La obligación del usuario de destinar el inmueble cedido en leasing a actividades empresariales hace que no puedan ser objeto de leasing los inmuebles destinados a vivienda.

 

En cuanto al precio consistirá en el pago periódico de cuotas (mensual, anual…), por  una cantidad que comprenderá la parte proporcional del valor del bien, deducido el valor de la opción de compra, más la carga financiera que es el beneficio de la sociedad de leasing, y el gravamen impositivo que la operación conlleve. La parte correspondiente a cada uno de los conceptos que integran la cuota, debe aparecer claramente diferenciada en el contrato.

 

– Elemento temporal

 

La duración del contrato será: Cuando tenga por objeto bienes muebles la duración mínima será  de 2 años y si se trata de inmuebles o establecimientos el plazo mínimo será el de 10 años.

 

– Elemento formal.

No existen normas al respecto, pero es evidente que para que el contrato de leasing tenga acceso a los registros (Registro de la propiedad, respecto de inmuebles y Registro de bienes muebles, en bienes de tal naturaleza), se ha de formalizar en escritura pública. 

 

La escritura puede recoger unitariamente la compra por la sociedad de leasing y la cesión en arrendamiento con opción de compra o bien, ser objeto compra y cesión de escrituras separadas. Lo que siempre ha de constar como un acto unitario es la cesión del bien y la opción de compra.

 

Hemos de distinguir entre el arrendamiento propiamente dicho y el derecho de opción.

 

El arrendamiento financiero obliga a la sociedad de leasing a la entrega del bien al usuario y a este al cumplimiento de las obligaciones financieras pactadas entre ambos. Este arrendamiento en cuanto que puede convertirse en una compra del bien pagado a plazos, si se ejercita el derecho de opción;  tiene características especiales, como la admisión de que el valor de lo pagado en los plazos pueda exceder del valor del uso de la cosa, o que el usuario asuma los riesgos de perdida de la cosa, o la posibilidad de pactar que el usuario ha de respetar el contrato durante toda su duración, de forma que este sea irrevocable. 

 

El usuario por su parte tiene como derecho fundamental el de ejercitar la opción de compra del bien por su valor residual.

 

Al término del plazo determinado de duración del contrato, el usuario puede optar entre ejercitar o no la opción de compra: Si no la ejercita ha de devolver el bien a la sociedad de leasing; si la ejercita, adquirirá su propiedad mediante el pago del valor residual fijado al bien a estos efectos.

 

Desde la perspectiva de la sociedad de leasing que adquiere el bien y lo cede en arrendamiento, su derecho es un derecho de propiedad y como tal subsistirá hasta que se ejercite la opción de compra por el arrendatario. Es decir, por el contrato de leasing no se transmite la propiedad de los bienes objeto del contrato, sino solo la posesión de los mismos cuya propiedad sigue siendo de la entidad arrendadora (STS 16-9-2002).

 

No obstante, dado que la entidad arrendadora ha comprado el bien por el interés del arrendatario y para su uso y beneficio y que este terminará siendo su dueño si ejercita la opción se admiten pactos especiales como:

 

1.  Pactos sobre evicción y vicios ocultos de la cosa, que carguen los riesgos que normalmente corresponderían al comprador de la cosa al arrendatario, que se subrogará en sus derechos frente al vendedor.  

2. Pactos sobre deterioro y pérdida de la cosa, cargando asimismo los daños  que debía sufrir el comprador, al  arrendador.

 

Por ultimo no podemos olvidar dos aspectos importantes en el contrato de leasing:

 

a) el aspecto financiero de la operación, que hace que devengue intereses y que le sean aplicados por analogía muchos de los pactos financieros pensados en principio para las hipotecas. La admisibilidad de estos pactos se resolverá aplicando analógicamente la doctrina de la DGRN sobre los pactos hipotecarios.

 

b) el que siendo el leasing normalmente un contrato de adhesión, cuyo contenido impone la sociedad de leasing,  no será inusual la existencia en el mismo de cláusulas que puedan ser consideradas abusivas.

 

En este punto, cabe remitir a la doctrina general de las cláusulas abusivas en torno a las acciones existentes, su declaración e inscripción en el registro especial existente al respecto.