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En la actualidad, la compra de una vivienda conlleva casi siempre la obtención de un préstamo hipotecario a través del cual poder financiar la adquisición. El Banco o la Caja presta el importe del precio (todo o parte) al comprador, el cual queda obligado a devolver al banco lo prestado, abonando un interés determinado.

La garantía que tiene el Banco de que se le va a devolver el dinero prestado es la hipoteca, que es un derecho real que recae sobre el piso. Si el comprador no devuelve el dinero prestado en plazo, la entidad exigirá la venta de la vivienda (se ejecuta la hipoteca y el piso sale a subasta), para de este modo cobrarse con el precio que se obtenga.

En la búsqueda del préstamo hipotecario a través del cual financiar la adquisición de la vivienda que compremos, hay que tener en cuenta:

       • Que el banco o la caja a quien solicitemos el préstamo exigirá para dárnoslo que inscribamos la vivienda a nuestro nombre (porque la hipoteca es de obligada inscripción, sin la cual no existe, y hay que inscribir primero el inmueble sobre el que recae).

Generalmente, la celebración del contrato de compraventa y la entrega del préstamo con la constitución de la garantía hipotecaria se producen de forma simultánea, de suerte que al tiempo del otorgamiento de la escritura acuden al notario el vendedor, el comprador y el apoderado del banco, que procederá a entregar el importe del precio al vendedor.

       • Que los contratos de préstamo hipotecario son generalmente contratos de adhesión que incluyen condiciones generales, algunas de las cuales pueden ser abusivas. En este punto se ha de tener presente lo establecido por la legislación de protección de consumidores y usuarios.

       • Puede ocurrir que la vivienda que vayamos a adquirir ya esté gravada con la hipoteca que constituyó el vendedor para financiar su adquisición o, si se trata de vivienda nueva, con la hipoteca que constituyó el promotor para financiar la construcción.

 En tales casos es importante saber que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el vendedor, sino que podrá exigir que se cancele la hipoteca anterior, y obtener un nuevo préstamo hipotecario de otra entidad que le ofrezca mejores condiciones.

 En aquellos casos en los que vayamos a subrogarnos en el préstamo contratado por el vendedor o promotor, hemos de tener en cuenta:

       • Que deberemos exigir al vendedor la presentación de una certificación expedida por el Banco o Caja acreedor, de la que resulte la cantidad que se halla pendiente de pago.

       • Que podremos solicitar del Banco o Caja que tenga la hipoteca del vendedor o promotor una mejora en el tipo de interés y en las condiciones del plazo, y que en caso de negarse a ello, podremos solicitar de otro Banco o Entidad tales condiciones, de modo que la nueva entidad pague a la anterior el importe pendiente de pago y se coloque en su lugar como acreedora, con las nuevas condiciones más ventajosas.

Tales operaciones resultan prácticamente gratuitas en cuanto están exentas de impuestos, y los honorarios notariales y registrales y las comisiones que pueden cobrar los Bancos por llevarlas a cabo están muy reducidas por ley.

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