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La inscripción, como constancia en el Registro, es un medio de conceder una protección jurídica específica al titular inscrito, mediante la publicidad registral, esto es, la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad. Y esta especial protección se deja a la voluntad de los adquirentes (ejemplo: el que compra una casa) que pueden decidir si inscribir o no. En principio la inscripción en el Registro es voluntaria.

Para que la inscripción pueda realizarse, se necesita, básicamente:

1. La solicitud del interesado en la inscripción, que se realizará mediante un procedimiento registral especial.

 2.Que lo que se pretende inscribir pueda inscribirse, es decir, el objeto inscribible (sólo tienen acceso al Registro de la Propiedad el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, con carácter general).

 3. La necesidad de titulación pública para acceder al Registro (sólo acceden al Registro los títulos públicos, no así los documentos privados).

El término inscripción puede tener hasta tres acepciones, según se utilice de forma más o menos amplia: en un sentido muy amplio, como registración, o acceso al Registro de los actos inscribibles; en un sentido más estricto, en su acepción de asiento registral; y en un sentido aún más limitado, como un tipo especial de asiento registral: el asiento de inscripción.

 En esencia, lo anterior se refiere:

        • En primer lugar, al acceso al Registro de forma general, esto es, el hacer constar algún derecho en el mismo, así como los requisitos necesarios para ello.

        • En segundo lugar, a todo tipo de constancia registral, sea cual sea el tipo de asiento.

        • Por último, al propio asiento de inscripción (ya que hay un tipo de asiento que se llama inscripción).

 

ACCESO AL REGISTRO DE LOS ACTOS INSCRIBIBLES

Es el sentido más amplio de la acepción de inscripción, y el más utilizado por legos en Derecho, es el de inscripción como sinónimo de la registración o constancia de los actos inscribibles, hay que distinguir una doble faceta: El modo de acceso al Registro y los efectos de ello.

       • Modo en que los actos inscribibles acceden al Registro o aspecto formal (lo que podríamos llamar «acción de inscribir» o acción de hacer constar en el Registro, y que desemboca en la realización o práctica del asiento registral).

 En este aspecto la inscripción es el punto final de una serie de fases vinculadas entre sí que forman el llamado procedimiento registral, cuyos momentos o pasos esenciales son los siguientes:

 1. Presentación de los documentos en la oficina registral, acompañada de la petición de registración, que es una declaración de voluntad de los interesados, orientada a provocar la actuación del Registrador.

 2. La ulterior actuación del Registrador, que básicamente comprende:

 – la práctica del asiento de presentación.

 – el examen del título presentado.

 – la declaración favorable o adversa al ingreso del título en los libros (según el título adolezca de defectos o no).

 3. La acción del inscribir propiamente dicha o práctica de la inscripción por el Registrador, previa calificación favorable del título presentado, por encontrarlo carente de vicios que impidan su inscripción. En este sentido la inscripción es una obligación del Registrador, que no puede ser denegada caprichosamente.

 Ello da lugar a la inscripción como resultado: en este sentido la inscripción es un documento de carácter público, que otorga publicidad erga omnes al acto inscrito. 

       • Efectos que la registración, una vez efectuada, produce a favor de quien inscribe (aspecto material).

 ¿Qué valor ofrece la inscripción para determinar la existencia y configuración de lo inscrito?¿Se necesita la inscripción para acreditar que yo le he vendido la casa a Pepe?

 En general podemos resumirlo diciendo que la inscripción no es requisito esencial para producir las llamadas mutaciones jurídico-reales (ejemplo: el cambio de la titularidad de una persona a otra), que se producen extrarregistralmente (fuera del Registro y al margen del mismo) en virtud de la conjunción de título (escritura o cualquier otro tipo de documento o negocio jurídico del que tal transmisión traería causa) y modo de adquirir (esto es, la entrega o tradición).

 Es decir, la inscripción no se necesita para transmitir un bien, por ejemplo, sino que es un requisito especial para conceder al derecho ya existente una especial protección jurídica y tiene un carácter estrictamente voluntario, aunque hay excepciones.

 

INSCRIPCIÓN Y ASIENTO. TIPOS DE ASIENTOS

En un sentido más estricto, el término inscripción puede ser utilizado en una acepción genérica (como equivalente a asiento registral, y comprensivo de toda clase de asientos que se practican en el registro) y en una acepción más limitada (como un tipo concreto de asiento registral: el asiento de inscripción).

 A) En sentido amplio o genérico, de inscripción como asiento registral, se puede definir como la constatación o expresión formal y solemne, hecha en los libros del Registro, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza pueden tener acceso al mismo, para que surtan los efectos previstos por la Ley.

 Existen, por lo tanto, distintos tipos de asientos registrales:

        • Las inscripciones, propiamente dichas.

        • Los asientos de presentación.

        • Anotaciones preventivas.

        • Cancelaciones.

        • Notas marginales.

 Por lo tanto, muchas veces se habla de que algo está inscrito en el Registro y no siempre ello tiene por qué coincidir con el asiento de inscripción, propiamente dicho.

 B) En su sentido más restringido, la inscripción es un tipo concreto de asiento registral: el llamado asiento de inscripción, se trata del asiento principal de los libros registrales: el asiento final y definitivo, que se practica en los libros de inscripciones, y constata o publica la constitución o modificación de un derecho real.

 En nuestro sistema, el propio asiento de inscripción consiste en hace constar en el Registro un extracto o resumen del contenido del documento (el título que tiene acceso al mismo) comprensivo de los pactos del mismo que tengan eficacia real erga omnes  (trascendencia real). Por lo tanto, la inscripción no tiene un contenido propio, sino aquél que le “presta” el negocio que refleja o contiene.

 Por lo tanto, la inscripción no supone una reproducción literal del negocio inscrito, sino una depuración jurídica del mismo, ya que mediante la calificación registral se determina qué aspectos de dicho negocio son susceptibles de obtener la protección especial que el Registro dispensa, inscribiéndose sólo las cláusulas de transcendencia real (ver derechos reales).

 Dentro del asiento de inscripción,hay que hacer referencia a la llamada «acta de inscripción», que es aquella parte del asiento registral en que se concreta: el propio acto de inscribir, haciendo constar el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de la inscripción y el derecho que se inscribe.

 Por ejemplo: hacer constancia de que se inscribe una partición hereditaria; los titulares de los bienes del fallecido o causante, que ahora serán los herederos en la partición; el título que se inscribe, que en nuestro caso será la escritura de partición hereditaria; el derecho que se inscribe, en nuestro caso, el derecho de cada uno de los herederos sobre los bienes, pudiendo ser de propiedad, de usufructo… según les haya dejado el testador.

 El acta de inscripción aparece así como el juicio que hace el Registrador del acto registrado, por el que se precisa con toda exactitud «qué es lo que inscribe», es decir, qué derechos o situaciones merecen la protección que dispensa el Registro.

 Por último, la inscripción, una vez realizada, queda bajo la salvaguardia de los Tribunales.

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