El sistema español se basa en la voluntariedad de la inscripción y por tanto el mecanismo registral sólo se pone en marcha previa petición del interesado, pues la actuación de oficio (por el propio Registrador) es verdaderamente excepcional.

Por ejemplo, yo puedo decidir si quiero o no inscribir a mi nombre el piso que me he comprado.

 Otra cosa es que la inscripción afecte al propio nacimiento del derecho (y a su esencia misma) para el cual la inscripción es un requisito necesario, no sólo para su nacimiento, sino para su eficacia. Esto se llama inscripción constitutiva y sucede, por ejemplo, con la hipoteca (aunque lo más normal es que la inscripción sea declarativa).

 Sirva para ilustrar lo anterior el siguiente ejemplo: yo puedo no querer inscribir a mi nombre el piso que me he comprado (es de inscripción voluntaria), pero si me interesa solicitar un préstamo hipotecario, necesariamente debo inscribir que he comprado el piso, porque la hipoteca es de inscripción constitutiva y recae sobre el piso y sin tal inscripción, no puede existir. Por lo tanto, extrarregistralmente puede existir la compraventa del piso, pero no su hipoteca. Véase al efecto, la inscripción constitutiva y declarativa (más abajo).

En nuestro sistema inmobiliario registral impera el criterio de la voluntariedad de la inscripción, la inscripción es voluntaria y sólo por excepción, forzosa; aunque son tantos los efectos beneficiosos de la inscripción, que puede decirse que nuestro sistema es de inscripción voluntaria pero estimulada por medios indirectos.

 No obstante, y como excepción, hay ciertos casos en que la inscripción no es voluntaria, ni forzosa (ya hemos dicho que esto último es muy raro) sino necesaria.

EXCEPCIONES A LA VOLUNTARIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN

Como excepciones al principio general, la inscripción se establece como necesaria, en los siguientes casos:

        1. Inscripción de actos y contratos relativos a bienes del Estado y la inscripción de los mismos bienes inmuebles.

       2. lnscripción de bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos que pertenezcan a las Provincias y Municipios.

       3. lnscripción de fincas y derechos reales resultantes de la concentración parcelaria.

       4. Inscripción de montes catalogados.

       5. lnscripciones reguladas en el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares.

       6. Inscripción de actos resultantes de la reparcelación urbanística (Reglamento de Gestión Urbanística 25.Agosto.1978 y actualmente normas complementarias para la inscripción en materia urbanística, de 1997).

       7. Inmatriculación obligatoria a que se refiere el art. 312 RH que se practica a instancia del titular de un derecho real limitado sobre finca que no figura inscrita en el Registro.

INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS Y DECLARATIVAS

La primera distinción en cuanto a la naturaleza de la inscripción, se refiere al valor que tiene en orden a la constitución del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles: pudiendo ser declarativa o constitutiva.

 • Inscripción constitutiva sería aquélla que se exigiría como requisito esencial de la transmisión del dominio o de la transmisión y constitución del derecho real, de manera que los derechos reales nacerían a través del Registro y no existirían hasta el momento de su inscripción (ejemplo: la hipoteca).

 • La Inscripción sería declarativa cuando no se exige como un requisito esencial para la transmisión del dominio o constitución y transmisión del derecho real. El derecho real nace extrarregistralmente y la inscripción no hace más que constatar frente a todos la transmisión o constitución de un derecho real, ya operada con anterioridad y garantiza su protección.

 En nuestro derecho, la regla general es el carácter declarativo de la inscripción, admitiéndose su carácter constitutivo sólo en casos especiales.

 En nuestro derecho, la mutación jurídico real, se produce extrarregistralmente, a través de la teoría del título y el modo. La inscripción se produce sobre derechos reales ya existentes, y no es más que un requisito añadido, que presta al derecho ya nacido una protección especial.

CASOS ESPECIALES DE INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA

Las excepciones a este principio general, es decir, los supuestos de inscripción constitutiva son, según la Ley:

       1. Hipotecas sobre bienes inmuebles.

       2. Hipoteca mobiliaria (sobre muebles) y prenda sin desplazamiento.

       3. Derecho de superficie.

       4. Las adquisiciones por extranjeros de bienes en zonas de acceso restringido a la propiedad por razones de defensa nacional.

 Aunque no se consideran de inscripción constitutiva, sí se dice que son de inscripción necesaria:

       5. Anotación preventiva de embargo. (Lo cierto es que el embargo no puede existir sin su anotación).

       6. En las inscripciones de la opción de compra y del arrendamiento de bienes inmuebles, la inscripción establece unos efectos especiales sobre dichos derechos de opción y arrendamiento, pero la doctrina estima que más que de verdadera inscripción constitutiva se trata de una inscripción necesaria para la plena eficacia erga omnes de dichos derechos.

       7. Actos de trascendencia real que tengan por objeto fincas de reemplazo en la concentración parcelaria, o sea, los actos relativos a las fincas de reemplazo, después de inscrita la concentración. Se estima que más que una inscripción constitutiva es simplemente necesaria u obligatoria, para evitar que se pierdan los beneficios derivados de la Concentración.

       8. Explotaciones familiares agrarias para obtener determinados beneficios a su favor.

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