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La firma del contrato de Compraventa supone la prestación formal del consentimiento y, con ello, la entrega, por un lado, de la vivienda, a través de la entrega de llaves y, por otro, del pago del precio, ya por el vendedor, ya por el banco que financie la operación a través del préstamo hipotecario.

Por tanto, es el momento en el que ya no podemos echarnos atrás. Es por ello que conviene darle la mayor formalidad posible, y tener en cuenta:

      • Que el contrato puede formalizarse en un documento privado, sin intervención de un Notario y con la sola intervención del vendedor y el comprador. Ello sólo será posible cuando la venta no se financie con préstamo hipotecario, pues éste precisa en todo caso de una escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

       • Es por ello que la compraventa de viviendas generalmente se formaliza en escritura pública. No obstante, en casos de ventas sobre plano se suele acudir al contrato privado para formalizar la entrega de cantidades a cuenta del precio, y la obligación de construir y entregar.

Es importante saber que, otorgado un documento privado, cualquiera de las partes podrá exigir a la otra que se proceda a su elevación a documento público, pudiendo, en caso de que la otra parte se niegue, solicitar la intervención judicial. Hay que tener en cuenta que para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad será siempre necesario el otorgamiento de escritura pública.

La regla general es que el contrato de compraventa de viviendas se formalice en escritura pública, documento público autorizado por el Notario, quien recoge la voluntad de las partes, emite juicio de identidad y capacidad de las mismas, redacta el documento conforme a lo querido por ellas o según la minuta por ellos presentada y ajustándose a los requisitos legales, y hace a las partes las advertencias correspondientes a las obligaciones que a cargo de cada una de ellas resultan de la celebración el contrato.

La intervención del notario dará autenticidad al contenido del documento, de modo que lo que ante el Notario declaren y hagan el comprador, el vendedor y, en su caso, el banco o caja que conceda el préstamo hipotecario, será recogido en la escritura, la cual servirá de prueba frente a todos del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha, y ninguna de las partes podrá negar frente a la otra que hizo las declaraciones que constan en la escritura.

El otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda, y generalmente el importe del precio se entrega al vendedor en presencia del notario. Por ello, antes de autorizar la escritura el notario pedirá al Registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca, e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solicitan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato, el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.

Es importante saber que la elección del notario corresponde en principio a quien vaya a satisfacer sus honorarios, y si el vendedor es un empresario y el contrato se celebra bajo condiciones generales de contratación, como ocurre cuando se compra a una promotora, o cuando contratamos un préstamo hipotecario, la elección corresponde al adquirente.

Finalmente hemos de señalar que cualquiera que haya sido la forma de celebración del contrato, el vendedor queda obligado por los vicios o defectos ocultos de la vivienda, aunque los ignorase, pudiendo el comprador optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

Además, el promotor, el constructor y la dirección técnica del edificio responden solidariamente frente a los compradores y frente a terceros adquirentes por los daños causados por los defectos constructivos estructurales durante un plazo de diez años, por daños que resulten de defectos que afecten a la habitabilidad del edificio durante un plazo de tres años, y por daños causados en defectos de acabado por plazo de un año, estando además obligados a contratar los correspondientes seguros.

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