Al ser todos los vecinos propietarios de los elementos comunes, es necesario organizarse, estableciendo una serie de obligaciones y derechos especiales para todos los propietarios. Para ello y por ello es necesario determinar qué porcentaje tengo en los elementos comunes, qué obligaciones tengo para con los demás y que derechos se me reconocen.

 

Todo ello se hace constar en lo que se llama título constitutivo, lo cual supondrá la constitución (viene a ser como el nacimiento a la vida jurídica) del régimen de Propiedad Horizontal (o de la casa por pisos y locales).

 

Por título constitutivo de la Propiedad Horizontal hay que entender el acto jurídico que da vida a esta propiedad, mediante la individualización jurídica de cada piso o local, como elemento privativo susceptible de titularidad y aprovechamiento independiente, y la determinación de los elementos comunes, y determinación de una cuota de participación de cada elemento privativo en la cotitularidad de tales elementos comunes.

 

Las partes en copropiedad o elementos comunes no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa (piso o local) de la que son inseparables.

 

La cuota de participación sirve para fijar, entre otras cosas, cuánto tengo que pagar de gastos de Comunidad. Para su determinación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento exterior o interior, su situación y el uso que se presuma que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes. Por lo tanto, puede variar en cada caso.

 

Normalmente ese título constitutivo suele otorgarlo el promotor del edificio (el que determinará cuánto “porcentaje” de elementos comunes pertenece a cada piso o local), haciendo nacer la Propiedad Horizontal, la cual puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, e hipotecarse (para su acceso al Registro, el título constitutivo se documenta en escritura pública).

 

No obstante, la Propiedad Horizontal no funcionará del todo hasta que exista una pluralidad de titulares de pisos o locales.

 

Por todo lo anterior es interesante consultar el Registro de la Propiedad cuando uno va a adquirir un piso o local (por compra, donación, permuta, o lo va a heredar…).

 

El título constitutivo viene a conformar lo que es la descripción de la “estructura” del edificio (elementos arquitectónicos, instalaciones….). El propio título suele contener los llamados estatutos de la Comunidad, los cuales establecen de forma más minuciosa las normas básicas de utilización del edificio, los pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones… Estos pueden redactarse con el título constitutivo, independientemente de éste o incluso pueden no existir.

 

El contenido básico del título constitutivo es el siguiente:

 

       ● Descripción del edificio en su conjunto, con sus servicios e instalaciones.

       ● Descripción de los pisos o locales (asignándoles un número correlativo), con su extensión, linderos, planta en la que se halla y sus anejos (garajes, sótanos, buhardillas…).

       ● Determinación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local (ya sea por el propietario único del edificio, por acuerdo de los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial).

       ● Reglas de constitución y ejercicio de los derechos, además de otras disposiciones relativas al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones (serían lo que conformaría los estatutos y su existencia no es obligatoria, aunque sí lo son en cuanto a su cumplimiento).

 

Todas las disposiciones contenidas en el título constitutivo no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

 

El título constitutivo puede recoger además normas de régimen interior, si bien éstas no tendrán acceso al Registro de la Propiedad (son las relativas a otras normas de convivencia, tales como ciertos horarios… etc). Son de obligado cumplimiento.