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Para entender la figura de tercero hipotecario, tan importante en nuestro Derecho, hay que partir de la idea y concepto de tercero civil.

El concepto civil de tercero se determina de una forma negativa: es tercero todo aquel no que es parte en un contrato.

 Ejemplo: Pepe le vende una casa a Juan. Pues bien: yo soy tercero.

 Por ello, en relación con una relación jurídica o contrato hay que distinguir:

 a) Las partes (Pepe y Juan), que son aquellas personas que contratan y para los que el contrato produce directamente sus efectos. Y a estas partes han de asimilarse a estos efectos, sus herederos, y sus representantes. Todos ellos quedan vinculados contractualmente.

 b) Las demás personas que no han intervenido en el acto o contrato, son terceros respecto del mismo (yo, en el ejemplo anterior). El tercero aunque no queda vinculado por la existencia del contrato, queda indirectamente afectado por el mismo, ya que su celebración le impide desconocer su existencia y el contrato puede, si reúne los requisitos legales, ser opuesto al tercero.

Y dentro de este concepto de terceros hemos de distinguir dos situaciones distintas:

       1. El llamado tercero simple: es aquél que no tiene relación alguna con las partes contratantes; es completamente extraño a la relación contractual y respecto de ella sólo tiene el deber general de respeto y abstención. Cuando esta relación jurídica es un derecho real, estos terceros son el sujeto pasivo indeterminado del derecho, que tienen obligación de “no dañar” dicho derecho (neminen laedere, en latín).

        2. El llamado tercer adquirente: es aquél que siendo en principio extraño al negocio, entra con posterioridad en relación jurídica con alguna de las partes de tal negocio, normalmente mediante otra relación jurídica o contrato que trae causa del anterior.

 En el ejemplo anterior: Yo le compro a Juan la casa que Pepe le vendió.

 Este tercer adquirente (yo) no es parte en el contrato (entre Pepe y Juan), pero se relaciona con el mismo de una forma especial, y por ello puede quedar especialmente afectado por sus consecuencias.

 Tanto el tercero simple como el tercer adquirente son supuestos de terceros civiles, pero hay que partir de su concepto para llegar al de tercero hipotecario.

TERCERO HIPOTECARIO

 Se entiende por tercero hipotecario (que nada tiene que ver con el concepto de hipoteca, por cierto) a aquél que sin ser parte directa en un negocio jurídico, adquiere posteriormente un derecho que trae causa de aquél, y además inscribe su adquisición. El tercero hipotecario ha de ser siempre un titular registral.

 En el ejemplo anterior: Yo tengo que haber inscrito mi adquisición (la casa que me vendió Juan) en el Registro. Sólo entonces soy tercero hipotecario.

 El concepto de tercero hipotecario es por ello, el de adquirente de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad, considerado en relación con las transmisiones anteriores a la que ahora se inscribe. Es decir, en cuanto a su negocio adquisitivo (que ahora se inscribe) el adquirente es parte del mismo; y sólo es tercero respecto de los negocios anteriores mediante los cuales el transmitente adquirió el derecho que ahora le trasmite a él (sólo soy tercero frente a la compraventa Pepe-Juan).

 Este concepto se crea a fin de conceder al tercero hipotecario una especial protección jurídica frente a la posible ineficacia del título del transmitente y frente a derechos no inscritos en el Registro (Yo estoy protegido frente a la posible resolución de la compraventa entre Pepe y Juan. Además, si posteriormente yo le vendo la casa a María, ella será tercero respecto de mi compraventa a Juan, así como también lo será respecto a la compraventa entre Pepe y Juan).

 Los requisitos para gozar de la protección de la fe pública registral -del famoso artículo 34 de la Ley Hipotecaria– (protección frente a posibles defectos del título del transmitente, en nuestro ejemplo, del que me vendió a mí), son:

        • Adquirir un derecho inscrito, transmitido por su titular registral.

        • Adquirir a título oneroso.

        • Exigencia de buena fe en el adquirente.

        • Que el adquirente inscriba su adquisición.

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