La prehorizontalidad
El examen de la situación física y jurídica de la vivienda que pretendemos adquirir se hace más complejo en aquellos casos en los que adquirimos sobre plano, es decir, en aquellos casos en los que la vivienda de que se trata todavía no ha sido construida.
En tal caso, la única descripción a la que podremos acceder será la que resulte del plano que el promotor nos muestre, y la vivienda sólo existirá si el promotor cumple su obligación de edificar de acuerdo con lo establecido en los planos sobre los que se celebró el contrato.
A tal situación, si nos hallamos en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, se le llama prehorizontalidad y, como es fácil de imaginar, da lugar a inseguridad jurídica.
Para evitarlo, se deben seguir ciertas precauciones y de tal forma no se debe firmar contrato alguno, ni entregar cantidad alguna a cuenta del precio sin comprobar previamente lo siguiente:
1. Que la promotora con la que estamos contratando existe, y que la persona que va a firmar en su nombre está facultada para ello. A tal fin deberemos consultar el Registro Mercantil, donde la empresa promotora deberá estar inscrita y además se obtendrá información acerca de quién ostenta los cargos de administración, apoderados y estatutos.
2. Que el solar sobre el que se va a llevar a cabo la edificación está inscrito a nombre de la sociedad promotora con la que contratamos, de forma que aquella sea su propietaria. A tal efecto se habrá de consultar el Registro de la Propiedad en los términos antes señalados.
3. Que la edificación que se va a levantar ha sido autorizada por el Ayuntamiento, mediante la concesión de la correspondiente licencia.
La comprobación de tal circunstancia podrá obtenerse a través del Registro de la Propiedad, pues si consta inscrita en el Registro la descripción del edificio futuro es porque previamente se ha justificado ante el Registrador la existencia de la licencia, y el inicio de las obras de acuerdo con el proyecto aprobado. En caso de que en el Registro no conste todavía la descripción del edificio será necesario acudir al Ayuntamiento para comprobar que sobre el solar de que se trate se puede construir.
Si antes de llevarse a cabo la construcción del edificio nos exigiesen la firma de un contrato privado y el abono de cantidades a cuenta del precio, se habrá de tener en cuenta: Que si el contrato incluye cláusulas abusivas éstas se tendrán por no puestas, aunque el comprador las haya firmado, y se considerarán nulas.
Por ejemplo, son abusivas las cláusulas que permiten al promotor realizar posteriores modificaciones en el proyecto sin que lo consienta el comprador, las que establecen la renuncia del comprador al derecho a elegir Notario, las que establecen la obligación del comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el promotor, o las que le obligan a contratar servicios accesorios…
En caso de que se entreguen cantidades al promotor, se podrá exigir de éste que justifique que las ha depositado en una cuenta especial de la que sólo podrá disponer para llevar acabo la construcción, y que se contrate un seguro o se constituya un aval bancario que asegure su devolución más un seis por ciento para el caso de que no se lleve a cabo la construcción o se retrase la entrega. Una vez finalizada la construcción, y antes de firmar la escritura de compraventa, deberemos exigir del vendedor que justifique que la obra ha sido terminada de acuerdo con la descripción establecida en el plano, y que se ha contratado un seguro que cubra los daños que al comprador se le pudieran producir por defectos en la construcción.
Tales circunstancias podrán comprobarse a través de una consulta al Registro de la Propiedad, pues si consta inscrita la terminación de la edificación, es porque previamente se ha justificado al registrador la existencia de un certificado de final de obra conforme con el proyecto aprobado, y la contratación de los seguros. Por ello, antes de firmar la escritura, es preciso comprobar que se ha inscrito la terminación de la obra en el Registro de la Propiedad.
