La oferta vinculante es un documento que la entidad de crédito (caja de ahorros, banco…) tiene la obligación de entregar al cliente. Esta oferta debe contener todas las condiciones financieras del péstamo hipotecario. Asimismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.
¿En qué casos es obligatoria esta oferta? Se deben distinguir dos casos:
1. Préstamos hipotecarios concedidos y suscritos hasta 2007: para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros (antiguos 25 millones de pesetas).
En este caso cuando sea obligatoria deberá estar firmada por el cliente por lo menos tres días antes de la firma de la escritura de la hipoteca.
2. Préstamos hipotecarios concedidos y suscritos a partir de del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de cualquier importe se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca en todos los casos.
(Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007)
Sin embargo, en la práctica, la obligatoriedad estricta de los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 sigue siendo aplicable a las hipotecas sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros.
Estos límites son aplicables también para casos de subrogación de hipoteca existente con novación. Sin embargo no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente, por ejemplo la del promotor, y no haya novación.
Para las hipotecas más nuevas, el 28 de Octubre de 2011 se publicó la Orden EHA/2899/2011 que derogada la Orden Ministerial de Mayo de 1994. Por lo tanto, a partir de la fecha de entrada en vigor de los cambios relativos a la oferta vinculante (29 de Julio de 2012 ) deja de ser obligatoria dicha oferta, aunque el cliente sí puede solicitarla de forma expresa.
¿Por qué es tan importante tener en cuenta la oferta vinculante en las reclamaciones de la cláusula suelo?
Es importante porque si no se ha firmado la oferta vinculante y era obligatoria para la hipoteca en cuestión, la entidada bancaria ha incurrido en claro incumplimiento de la ley, por lo que será más fácil eliminar la cláusula suelo.
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