El hecho de que cada propiedad independiente dentro de la comunidad lleve consigo una participación en elementos comunes, y la necesaria convivencia forzosa entre los copropietarios, hace que la Propiedad Horizontal necesite un régimen organizativo del inmueble, tanto para su administración como para su representación.
Se establece una diferenciación: según el número de propietarios exceda o no de cuatro.
a) Para las pequeñas comunidades (menos de cuatro propietarios).
• Cuando el número de propietarios de pisos o locales de un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse, si expresamente así lo convinieren en los Estatutos, al régimen de administración de una comunidad ordinaria:
• Para actos de administración: mayoría de participaciones en la comunidad. Para actos que excedan la mera administración y actos dispositivos, unanimidad de los propietarios.
b) Comunidades con más de cuatro propietarios (régimen normal).
Se prevé la existencia de cuatro órganos:
• Presidente y, en su caso, vicepresidentes.
• Secretario
• Administrador
De ellos, la Junta de propietarios y el Presidente, son órganos esenciales; mientras que el resto, pueden no existir. Asimismo, los Estatutos o la Junta pueden establecer otros órganos, sin menoscabo de los ya citados.
El presidente se nombrará entre los copropietarios, por elección, por turno rotatorio o sorteo. Se trata de un cargo obligatorio en la actualidad, si bien el propietario al que le corresponda puede no aceptar, alegando causa suficiente para ello.
El presidente representará legalmente a la comunidad, en todos los asuntos que le afecten, en juicio y fuera de él.
Los cargos de Secretario y Administrador, se acumularán al de Presidente, si los estatutos o la Junta no prevén la designación de éstos individualmente.
Estos cargos pueden recaer en cualquier propietario o en persona física o jurídica con cualificación suficiente para su ejercicio, aunque no sean propietarios.
Salvo que los estatutos prevean otra cosa, los cargos tendrán una duración de 1 año; si bien la Junta de Propietarios puede remover los nombramientos en Junta extraordinaria.
