El Registro de la propiedad es aquella institución que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (compraventa de un piso, de una finca, de una casa; hipotecas sobre los mismos, etc).

 

El Registro de la Propiedad es, por un lado, en cuanto a sus fines, una «institución jurídica» y, por otro, en cuanto a su forma de organización, una «institución administrativa», que forma parte de la Administración pública del Estado, encuadrada dentro del Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de Registros y del Notariado.

 

La finalidad básica del Registro es conseguir la seguridad del tráfico jurídico a través del tipo de publicidad que ofrece, esto es, la publicidad inmobiliaria registral (cualquier persona tiene garantizado su actuar, confiando en lo que publica el Registro, es decir, por ejemplo, que el piso que ha comprado pertenecía a quien se lo ha vendido o transmitido, aunque en la vida real no sea así; pues bien, quien lo ha comprado está protegido, nadie podrá ir contra él, ni siquiera el verdadero propietario, en caso de no coincidir con el que publica el Registro, tendrá mejor derecho que el que ha comprado amparado en lo que dicen los libros registrales).

 

Su ámbito de actuación es el derecho privado.

 

En la actualidad, las oficinas de los Registros están perfectamente informatizadas, aunque siguen funcionando como conjunto de libros organizados por una numeración de fincas, libros, tomos y folios. Todo Registro tiene su archivo de libros de toda la historia registral existente desde que tal institución se creó.

 

Los Registros, por otra parte, funcionan según un sistema de demarcación o circunscripción territorial para cada uno de ellos, de manera que a cada uno le corresponde un territorio concreto, esto es, que los actos o contratos relativos a los bienes inmuebles que se realicen en un lugar, pertenecen al Registro al que están circunscritos (deben hacerse constar o inscribirse en el mismo).

 

La cabeza del Registro es el Registrador de la Propiedad, el cual está rodeado de un equipo compuesto de sustituto, oficiales y auxiliares, que facilitan la llevanza del Registro.

 

La finalidad básica del Registro es conseguir la seguridad del tráfico jurídico a través del tipo de publicidad que ofrece, esto es, la publicidad inmobiliaria registral.

 

Además, y como consecuencia de lo anterior, el Registro garantiza o asegura la propiedad de los inmuebles protegiendo las titularidades registrales y a los terceros adquirentes.

 

Lo anterior significa que cualquier persona tiene garantizado su actuar, confiando en lo que publica el Registro. Por ejemplo, que el piso que ha comprado pertenecía a quien se lo ha vendido o transmitido, aunque en la vida real (o realidad extrarregistral) no sea así; pues bien, quien lo ha comprado está protegido, nadie podrá ir contra él, ni siquiera el verdadero propietario, en caso de no coincidir con el que publica el Registro, tendrá mejor derecho que el que ha comprado amparado en lo que dicen los libros registrales.

 

Si yo le compro un piso a una persona que figura en el Registro como propietario, estoy protegido, aunque el vendedor no sea el verdadero dueño en realidad porque le haya vendido antes a otra persona que no inscribió su compra en el Registro. En este caso yo soy lo que se llama “tercero hipotecario”, figura básica que ampara el Registro (que no tiene por qué ver con el concepto de hipoteca, ojo).

 

 De ahí la importancia de inscribir o hacer constar en el Registro todo lo que afecte al tráfico de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad: la garantía, la protección.          

 

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