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¿Le interesa conocer información sobre la localización de fincas a nombre de un determinado titular? Solicite una nota de localización (pinche aquí).
 
¿Quiere recibir información sobre una finca, casa, piso concretos, sus cargas o titulares? Solicite una nota simple informativa (pinche aquí).
 
¿Es público el contenido del Registro de la Propiedad?
 
Sí, lo es para todo aquel que acredite tener en ello un interés legítimo, a juicio del registrador, y siempre con sujeción a legislación de protección de datos.
 
¿Qué tengo que pedir para obtener información del contenido del Registro de la Propiedad?
 
El contenido de los libros del Registro se hace público a través de la expedición por el registrador de notas simples y certificaciones:
 
       → La nota simple es un breve extracto de los asientos vigentes de una finca, e incluye su identificación, titulares y cargas. Tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido del Registro.
       → La certificación es un documento firmado por el registrador, que da fe de los asientos registrales y permite acreditar la titularidad, libertad o gravamen de los bienes inmuebles.
 
¿Cuáles son los criterios de búsqueda de información en el Registro de la Propiedad?
 
El interesado en conocer el contenido del Registro podrá:
 
       → Solicitar información acerca de los Registros de la Propiedad en los que una determinada persona o entidad pueda tener a su favor inscrito algún derecho.
       → Solicitar información acerca de todas o algunas de las fincas y derechos inscritos a favor de una persona o entidad determinada, en un Registro de la Propiedad concreto.
       → Solicitar información acerca de todos o alguno de los derechos inscritos sobre una o varias fincas determinadas.
 
Para realizar la búsqueda será necesario que el interesado suministre alguno de los siguientes datos:
 
       • Identificación del titular.
       • Identificación de la finca de que se trate por alguna de sus características físicas (calle, número, paraje, polígono, parcela, linderos, etc…).
       • Identificación de la finca por razón de sus datos de inscripción (número registral, tomo, libro, folio).
       • También puede solicitar que se intente localizar el inmueble al que se refiera, mediante otros datos indirectos (anterior titular, localización aproximada, número de referencia catastral…), para lo que contará con toda la ayuda y experiencia del personal encargado en los Registros.
 
Plazos para la emisión de notas y certificaciones:
 
La emisión de notas simples y certificaciones se realiza a la mayor brevedad posible, y en todo caso, dentro de un plazo máximo de cuatro días por cada finca de la que se da información.
 
En Iurisconsultas Abogados tramitamos las peticiones informáticamente y el plazo máximo es más reducido, como antes dijimos: 48 horas.
 
¿Qué datos se incluyen en las notas simples?
 
Contendrán tan sólo un extracto sucinto del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca de que se trate, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos, indicando las prohibiciones y restricciones que afecten a los titulares de derechos inscritos.
 
¿Qué datos se incluyen en las certificaciones?
 
Las certificaciones incluyen, para cada finca o derecho consultado, la información, permanentemente actualizada, que se contenga en las inscripciones practicadas en los Registros de la Propiedad, referida a:
 
      – Los datos generales de identificación de la misma, como identificación registral (número de finca, subfinca, sección…), calle y número, paraje o sitio, medida superficial, linderos, descripción literaria, referencia catastral.
      – Los datos generales de identificación de la titularidad, como nombre y apellidos o denominación del propietario, título de adquisición (compra, herencia…), carácter de la adquisición (ganancial, privativo…), documento adquisitivo (escritura, sentencia…), datos registrales (inscripción, folio, libro…).
      – Los datos generales de las cargas o gravámenes existentes, como la expresión de estar libre de cargas, las hipotecas, embargos, demandas, afecciones, servidumbres…, los detalles de cada una de las cargas existentes.
      – Los asientos de presentación de documentos relativos a la finca o derecho que se encuentren vigentes y aún no hayan sido despachados, en su caso.
 
¿Qué tipo de certificaciones puedo solicitar?
 
       1. Hay certificaciones literales, en las que se insertan literalmente aquellas circunstancias inscritas que interesen al solicitante, y certificaciones en relación, en las que se extractan por el Registrador los datos solicitados. La expedición de certificaciones literales se hará con sujeción a la legislación sobre protección de datos.
       2. Desde otro punto de vista, pueden pedirse certificaciones de dominio, que expresan la titularidad del inmueble, o certificaciones de cargas, que indican si la finca se encuentra o no gravada y, si lo está, las extensión de las cargas (cabe pedir ambas al mismo tiempo, como certificación de dominio y cargas).
       3. Finalmente, las certificaciones negativas sirven para acreditar que un inmueble no está inscrito, en modo alguno o a favor de persona determinada.
 
¿Es posible obtener información continuada del Registro, de modo que se pueda conocer si se producen modificaciones en la situación registral de una finca o derecho durante un período determinado de tiempo?
 
Sí, pueden solicitarse certificaciones con información continuada, para que el registrador notifique al peticionario todos los documentos que se presenten al Registro, sobre la finca de que se trate, en los 30 días siguientes a la solicitud.
 
¿Cuál es el valor jurídico de la información contenida en la nota simple y en las certificaciones?
 
       – La nota simple, obtenida por cualquiera de los medios anteriormente citados, tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos del Registro. La nota simple, con el contenido que la Ley establece, garantiza al interesado la información que se le transmite, pero no en perjuicio de tercero puesto que para ello se requiere certificación.
 
       – La certificación, firmada por el registrador, es el único medio de acreditar la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales, en perjuicio de tercero. Sólo mediante la certificación puede acreditarse, en juicio y fuera de él, el contenido del Registro.
 
¿Puedo solicitar la exhibición directa de los libros del Registro de la Propiedad?
 
Sí, pero con sujeción a las precauciones que el Registrador estime necesarias para evitar el deterioro de los libros, que éstos sean sacados de la oficina o reproducido su contenido, y para cumplir las exigencias que impone la legislación sobre protección de datos personales.
 
Además de todo lo anterior, debe saber:
 
Protección de datos e intimidad
 
La información registral respeta tanto el derecho a la protección de datos como el derecho a la intimidad.
El Registro de la Propiedad es una Institución cuyos archivos están sometidos a la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD), así como al Reglamento de Medidas de Seguridad de ficheros automatizados de datos de carácter personal.
 
Dado que el Registro es público para quien tenga interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos inscritos, dentro de dichos límites no es necesario el consentimiento del interesado para la cesión de sus datos.
 
El registrador de la propiedad es el responsable de los ficheros existentes en cada Registro por lo que está obligado al cumplimiento directo de la Ley de protección de datos, así como a la adopción de todas las medidas de seguridad necesarias para garantizar su integridad y secreto.
 
Toda información registral es fruto de la previa calificación por el registrador de los asientos extendidos en los libros registrales, para asegurar que la información a suministrar respeta escrupulosamente la legislación sobre Protección de Datos, de forma que quede excluida toda referencia que afecte a la intimidad de las personas (salvo las directamente relativas a la titularidad o cargas de los bienes o al poder de disposición sobre los mismos).
 
Las solicitudes de publicidad formal quedan archivadas, de forma que siempre se pueda conocer la persona del solicitante, su domicilio y documento nacional de identidad o número de identificación fiscal durante un período de tres años.
 
El registrador está obligado a dar un tratamiento profesional a la publicidad registral, a través de sus funciones de asesoramiento, por lo que informará al solicitante sobre los medios lícitos más adecuados para el cumplimiento de sus fines en base a la publicidad obtenida, debiendo emitir, si así lo solicita el interesado, el correspondiente dictamen sobre materias registrales, que puede solicitarse conjuntamente con una certificación. Además de ello, el registrador está obligado a dar información al consumidor gratuitamente sobre el procedimiento registral.
 
Certificaciones de cargas y cancelación de asientos caducados
 
Cuando, al expedirse una certificación, el registrador aprecie la existencia en los Libros registrales de menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a la Ley, está obligado a proceder a su cancelación, que practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedir la certificación, a costa del solicitante.
Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, el registrador advertirá al solicitante, antes del despacho de la certificación, que ésta dará lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto por la Ley.
 
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Para entender la figura de tercero hipotecario, tan importante en nuestro Derecho, hay que partir de la idea y concepto de tercero civil.

El concepto civil de tercero se determina de una forma negativa: es tercero todo aquel no que es parte en un contrato.

 Ejemplo: Pepe le vende una casa a Juan. Pues bien: yo soy tercero.

 Por ello, en relación con una relación jurídica o contrato hay que distinguir:

 a) Las partes (Pepe y Juan), que son aquellas personas que contratan y para los que el contrato produce directamente sus efectos. Y a estas partes han de asimilarse a estos efectos, sus herederos, y sus representantes. Todos ellos quedan vinculados contractualmente.

 b) Las demás personas que no han intervenido en el acto o contrato, son terceros respecto del mismo (yo, en el ejemplo anterior). El tercero aunque no queda vinculado por la existencia del contrato, queda indirectamente afectado por el mismo, ya que su celebración le impide desconocer su existencia y el contrato puede, si reúne los requisitos legales, ser opuesto al tercero.

Y dentro de este concepto de terceros hemos de distinguir dos situaciones distintas:

       1. El llamado tercero simple: es aquél que no tiene relación alguna con las partes contratantes; es completamente extraño a la relación contractual y respecto de ella sólo tiene el deber general de respeto y abstención. Cuando esta relación jurídica es un derecho real, estos terceros son el sujeto pasivo indeterminado del derecho, que tienen obligación de “no dañar” dicho derecho (neminen laedere, en latín).

        2. El llamado tercer adquirente: es aquél que siendo en principio extraño al negocio, entra con posterioridad en relación jurídica con alguna de las partes de tal negocio, normalmente mediante otra relación jurídica o contrato que trae causa del anterior.

 En el ejemplo anterior: Yo le compro a Juan la casa que Pepe le vendió.

 Este tercer adquirente (yo) no es parte en el contrato (entre Pepe y Juan), pero se relaciona con el mismo de una forma especial, y por ello puede quedar especialmente afectado por sus consecuencias.

 Tanto el tercero simple como el tercer adquirente son supuestos de terceros civiles, pero hay que partir de su concepto para llegar al de tercero hipotecario.

TERCERO HIPOTECARIO

 Se entiende por tercero hipotecario (que nada tiene que ver con el concepto de hipoteca, por cierto) a aquél que sin ser parte directa en un negocio jurídico, adquiere posteriormente un derecho que trae causa de aquél, y además inscribe su adquisición. El tercero hipotecario ha de ser siempre un titular registral.

 En el ejemplo anterior: Yo tengo que haber inscrito mi adquisición (la casa que me vendió Juan) en el Registro. Sólo entonces soy tercero hipotecario.

 El concepto de tercero hipotecario es por ello, el de adquirente de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad, considerado en relación con las transmisiones anteriores a la que ahora se inscribe. Es decir, en cuanto a su negocio adquisitivo (que ahora se inscribe) el adquirente es parte del mismo; y sólo es tercero respecto de los negocios anteriores mediante los cuales el transmitente adquirió el derecho que ahora le trasmite a él (sólo soy tercero frente a la compraventa Pepe-Juan).

 Este concepto se crea a fin de conceder al tercero hipotecario una especial protección jurídica frente a la posible ineficacia del título del transmitente y frente a derechos no inscritos en el Registro (Yo estoy protegido frente a la posible resolución de la compraventa entre Pepe y Juan. Además, si posteriormente yo le vendo la casa a María, ella será tercero respecto de mi compraventa a Juan, así como también lo será respecto a la compraventa entre Pepe y Juan).

 Los requisitos para gozar de la protección de la fe pública registral -del famoso artículo 34 de la Ley Hipotecaria– (protección frente a posibles defectos del título del transmitente, en nuestro ejemplo, del que me vendió a mí), son:

        • Adquirir un derecho inscrito, transmitido por su titular registral.

        • Adquirir a título oneroso.

        • Exigencia de buena fe en el adquirente.

        • Que el adquirente inscriba su adquisición.

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El Registro de la propiedad es aquella institución que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (compraventa de un piso, de una finca, de una casa; hipotecas sobre los mismos, etc).
 
El Registro de la Propiedad es, por un lado, en cuanto a sus fines, una «institución jurídica» y, por otro, en cuanto a su forma de organización, una «institución administrativa», que forma parte de la Administración pública del Estado, encuadrada dentro del Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de Registros y del Notariado.
 
La finalidad básica del Registro es conseguir la seguridad del tráfico jurídico a través del tipo de publicidad que ofrece, esto es, la publicidad inmobiliaria registral (cualquier persona tiene garantizado su actuar, confiando en lo que publica el Registro, es decir, por ejemplo, que el piso que ha comprado pertenecía a quien se lo ha vendido o transmitido, aunque en la vida real no sea así; pues bien, quien lo ha comprado está protegido, nadie podrá ir contra él, ni siquiera el verdadero propietario, en caso de no coincidir con el que publica el Registro, tendrá mejor derecho que el que ha comprado amparado en lo que dicen los libros registrales).
 
FUNCIONAMIENTO Y ORGANIZACIÓN
 
Su ámbito de actuación es el derecho privado.
 
En la actualidad, las oficinas de los Registros están perfectamente informatizadas, aunque siguen funcionando como conjunto de libros organizados por una numeración de fincas, libros, tomos y folios. Todo Registro tiene su archivo de libros de toda la historia registral existente desde que tal institución se creó.
 
Los Registros, por otra parte, funcionan según un sistema de demarcación o circunscripción territorial para cada uno de ellos, de manera que a cada uno le corresponde un territorio concreto, esto es, que los actos o contratos relativos a los bienes inmuebles que se realicen en un lugar, pertenecen al Registro al que están circunscritos (deben hacerse constar o inscribirse en el mismo).
 
La cabeza del Registro es el Registrador de la Propiedad, el cual está rodeado de un equipo compuesto de sustituto, oficiales y auxiliares, que facilitan la llevanza del Registro.
 
FINALIDAD DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
 
La finalidad básica del Registro es conseguir la seguridad del tráfico jurídico a través del tipo de publicidad que ofrece, esto es, la publicidad inmobiliaria registral.
 
Además, y como consecuencia de lo anterior, el Registro garantiza o asegura la propiedad de los inmuebles protegiendo las titularidades registrales y a los terceros adquirentes.
 
Lo anterior significa que cualquier persona tiene garantizado su actuar, confiando en lo que publica el Registro. Por ejemplo, que el piso que ha comprado pertenecía a quien se lo ha vendido o transmitido, aunque en la vida real (o realidad extrarregistral) no sea así; pues bien, quien lo ha comprado está protegido, nadie podrá ir contra él, ni siquiera el verdadero propietario, en caso de no coincidir con el que publica el Registro, tendrá mejor derecho que el que ha comprado amparado en lo que dicen los libros registrales.
 
Si yo le compro un piso a una persona que figura en el Registro como propietario, estoy protegido, aunque el vendedor no sea el verdadero dueño en realidad porque le haya vendido antes a otra persona que no inscribió su compra en el Registro. En este caso yo soy lo que se llama tercero hipotecario”, figura básica que ampara el Registro (que no tiene por qué ver con el concepto de hipoteca, ojo).
 
 De ahí la importancia de inscribir o hacer constar en el Registro todo lo que afecte al tráfico de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad: la garantía, la protección.          
 
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El Registro de la Propiedad tal y como fue concebido en su creación tenía por objeto la inscripción de los actos y contratos referentes al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, más otros actos referidos a los arrendamientos de bienes inmuebles y ciertas resoluciones judiciales en materia de capacidad.

En el Derecho moderno, sin embargo, la propiedad inmobiliaria ha dejado de ser el principal tipo de riqueza, y por otra parte, existen determinados bienes muebles que por sus características son fácilmente identificables, lo que hace posible extender a su tráfico jurídico algún tipo de protección registral.

Hoy en día, más que la distinción entre bienes muebles e inmebles, se usa la clasificación entre cosas «registrables v no re­gistrables», centrándola en las normas de la publicidad y abriendo con ello el gran cauce para que determinadas cosas susceptibles de identificación reciban el beneficio de la publici­dad registral y sobre las cuales pueda construirse un sistema de ga­rantía.

Respecto a ello, ha surgido toda una nueva normativa, que ha desembocado en la creación del Registro de Bienes Muebles, que es un Registro de funcionamiento telemático que engloba distintas secciones y suele llevarse en las dependencias del Registro Mercantil.

Así, por ejemplo, pueden inscribirse tanto un buque como una aeronave, y la hipoteca sobre los mismos. Sirva también de ejemplo la compra de un coche, cuya compra a plazos puede tener acceso al Registro de Bienes Muebles.

Con todo lo anterior, podría distinguirse en la actualidad entre:

A) Bienes inmuebles, cuyo tráfico jurídico se protege a través del Registro de la Propiedad, mucho más importante que el Registro de Bienes Muebles, dada la mayor envergadura que tiene el tráfico de los bienes inmuebles que el de los muebles.

B) Bienes muebles, entre los que cabe distinguir:

a) Cosas no registrables -ya que no todas las cosas muebles pueden tener acceso al Registro-, que son aquellos muebles que por su poca importancia económica y su difícil identificación individual están sustraídas a la publicidad registral: se regirán por un sistema distinto al de los bienes muebles registrables.

b) Cosas registrables, son aquellas que por su importancia económica y en virtud de su posible identificación individual son susceptibles de una protección registral específica (por ejemplo, un avión o aeronave, un buque…). Esta protección específica se canaliza en la actualidad a través del Registro de Bienes Muebles.

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La inscripción, como constancia en el Registro, es un medio de conceder una protección jurídica específica al titular inscrito, mediante la publicidad registral, esto es, la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad. Y esta especial protección se deja a la voluntad de los adquirentes (ejemplo: el que compra una casa) que pueden decidir si inscribir o no. En principio la inscripción en el Registro es voluntaria.

Para que la inscripción pueda realizarse, se necesita, básicamente:

1. La solicitud del interesado en la inscripción, que se realizará mediante un procedimiento registral especial.

 2.Que lo que se pretende inscribir pueda inscribirse, es decir, el objeto inscribible (sólo tienen acceso al Registro de la Propiedad el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, con carácter general).

 3. La necesidad de titulación pública para acceder al Registro (sólo acceden al Registro los títulos públicos, no así los documentos privados).

El término inscripción puede tener hasta tres acepciones, según se utilice de forma más o menos amplia: en un sentido muy amplio, como registración, o acceso al Registro de los actos inscribibles; en un sentido más estricto, en su acepción de asiento registral; y en un sentido aún más limitado, como un tipo especial de asiento registral: el asiento de inscripción.

 En esencia, lo anterior se refiere:

        • En primer lugar, al acceso al Registro de forma general, esto es, el hacer constar algún derecho en el mismo, así como los requisitos necesarios para ello.

        • En segundo lugar, a todo tipo de constancia registral, sea cual sea el tipo de asiento.

        • Por último, al propio asiento de inscripción (ya que hay un tipo de asiento que se llama inscripción).

 

ACCESO AL REGISTRO DE LOS ACTOS INSCRIBIBLES

Es el sentido más amplio de la acepción de inscripción, y el más utilizado por legos en Derecho, es el de inscripción como sinónimo de la registración o constancia de los actos inscribibles, hay que distinguir una doble faceta: El modo de acceso al Registro y los efectos de ello.

       • Modo en que los actos inscribibles acceden al Registro o aspecto formal (lo que podríamos llamar «acción de inscribir» o acción de hacer constar en el Registro, y que desemboca en la realización o práctica del asiento registral).

 En este aspecto la inscripción es el punto final de una serie de fases vinculadas entre sí que forman el llamado procedimiento registral, cuyos momentos o pasos esenciales son los siguientes:

 1. Presentación de los documentos en la oficina registral, acompañada de la petición de registración, que es una declaración de voluntad de los interesados, orientada a provocar la actuación del Registrador.

 2. La ulterior actuación del Registrador, que básicamente comprende:

 – la práctica del asiento de presentación.

 – el examen del título presentado.

 – la declaración favorable o adversa al ingreso del título en los libros (según el título adolezca de defectos o no).

 3. La acción del inscribir propiamente dicha o práctica de la inscripción por el Registrador, previa calificación favorable del título presentado, por encontrarlo carente de vicios que impidan su inscripción. En este sentido la inscripción es una obligación del Registrador, que no puede ser denegada caprichosamente.

 Ello da lugar a la inscripción como resultado: en este sentido la inscripción es un documento de carácter público, que otorga publicidad erga omnes al acto inscrito. 

       • Efectos que la registración, una vez efectuada, produce a favor de quien inscribe (aspecto material).

 ¿Qué valor ofrece la inscripción para determinar la existencia y configuración de lo inscrito?¿Se necesita la inscripción para acreditar que yo le he vendido la casa a Pepe?

 En general podemos resumirlo diciendo que la inscripción no es requisito esencial para producir las llamadas mutaciones jurídico-reales (ejemplo: el cambio de la titularidad de una persona a otra), que se producen extrarregistralmente (fuera del Registro y al margen del mismo) en virtud de la conjunción de título (escritura o cualquier otro tipo de documento o negocio jurídico del que tal transmisión traería causa) y modo de adquirir (esto es, la entrega o tradición).

 Es decir, la inscripción no se necesita para transmitir un bien, por ejemplo, sino que es un requisito especial para conceder al derecho ya existente una especial protección jurídica y tiene un carácter estrictamente voluntario, aunque hay excepciones.

 

INSCRIPCIÓN Y ASIENTO. TIPOS DE ASIENTOS

En un sentido más estricto, el término inscripción puede ser utilizado en una acepción genérica (como equivalente a asiento registral, y comprensivo de toda clase de asientos que se practican en el registro) y en una acepción más limitada (como un tipo concreto de asiento registral: el asiento de inscripción).

 A) En sentido amplio o genérico, de inscripción como asiento registral, se puede definir como la constatación o expresión formal y solemne, hecha en los libros del Registro, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza pueden tener acceso al mismo, para que surtan los efectos previstos por la Ley.

 Existen, por lo tanto, distintos tipos de asientos registrales:

        • Las inscripciones, propiamente dichas.

        • Los asientos de presentación.

        • Anotaciones preventivas.

        • Cancelaciones.

        • Notas marginales.

 Por lo tanto, muchas veces se habla de que algo está inscrito en el Registro y no siempre ello tiene por qué coincidir con el asiento de inscripción, propiamente dicho.

 B) En su sentido más restringido, la inscripción es un tipo concreto de asiento registral: el llamado asiento de inscripción, se trata del asiento principal de los libros registrales: el asiento final y definitivo, que se practica en los libros de inscripciones, y constata o publica la constitución o modificación de un derecho real.

 En nuestro sistema, el propio asiento de inscripción consiste en hace constar en el Registro un extracto o resumen del contenido del documento (el título que tiene acceso al mismo) comprensivo de los pactos del mismo que tengan eficacia real erga omnes  (trascendencia real). Por lo tanto, la inscripción no tiene un contenido propio, sino aquél que le “presta” el negocio que refleja o contiene.

 Por lo tanto, la inscripción no supone una reproducción literal del negocio inscrito, sino una depuración jurídica del mismo, ya que mediante la calificación registral se determina qué aspectos de dicho negocio son susceptibles de obtener la protección especial que el Registro dispensa, inscribiéndose sólo las cláusulas de transcendencia real (ver derechos reales).

 Dentro del asiento de inscripción,hay que hacer referencia a la llamada «acta de inscripción», que es aquella parte del asiento registral en que se concreta: el propio acto de inscribir, haciendo constar el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de la inscripción y el derecho que se inscribe.

 Por ejemplo: hacer constancia de que se inscribe una partición hereditaria; los titulares de los bienes del fallecido o causante, que ahora serán los herederos en la partición; el título que se inscribe, que en nuestro caso será la escritura de partición hereditaria; el derecho que se inscribe, en nuestro caso, el derecho de cada uno de los herederos sobre los bienes, pudiendo ser de propiedad, de usufructo… según les haya dejado el testador.

 El acta de inscripción aparece así como el juicio que hace el Registrador del acto registrado, por el que se precisa con toda exactitud «qué es lo que inscribe», es decir, qué derechos o situaciones merecen la protección que dispensa el Registro.

 Por último, la inscripción, una vez realizada, queda bajo la salvaguardia de los Tribunales.

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El sistema español se basa en la voluntariedad de la inscripción y por tanto el mecanismo registral sólo se pone en marcha previa petición del interesado, pues la actuación de oficio (por el propio Registrador) es verdaderamente excepcional.

Por ejemplo, yo puedo decidir si quiero o no inscribir a mi nombre el piso que me he comprado.

 Otra cosa es que la inscripción afecte al propio nacimiento del derecho (y a su esencia misma) para el cual la inscripción es un requisito necesario, no sólo para su nacimiento, sino para su eficacia. Esto se llama inscripción constitutiva y sucede, por ejemplo, con la hipoteca (aunque lo más normal es que la inscripción sea declarativa).

 Sirva para ilustrar lo anterior el siguiente ejemplo: yo puedo no querer inscribir a mi nombre el piso que me he comprado (es de inscripción voluntaria), pero si me interesa solicitar un préstamo hipotecario, necesariamente debo inscribir que he comprado el piso, porque la hipoteca es de inscripción constitutiva y recae sobre el piso y sin tal inscripción, no puede existir. Por lo tanto, extrarregistralmente puede existir la compraventa del piso, pero no su hipoteca. Véase al efecto, la inscripción constitutiva y declarativa (más abajo).

En nuestro sistema inmobiliario registral impera el criterio de la voluntariedad de la inscripción, la inscripción es voluntaria y sólo por excepción, forzosa; aunque son tantos los efectos beneficiosos de la inscripción, que puede decirse que nuestro sistema es de inscripción voluntaria pero estimulada por medios indirectos.

 No obstante, y como excepción, hay ciertos casos en que la inscripción no es voluntaria, ni forzosa (ya hemos dicho que esto último es muy raro) sino necesaria.

 

EXCEPCIONES A LA VOLUNTARIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN

Como excepciones al principio general, la inscripción se establece como necesaria, en los siguientes casos:

        1. Inscripción de actos y contratos relativos a bienes del Estado y la inscripción de los mismos bienes inmuebles.

       2. lnscripción de bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos que pertenezcan a las Provincias y Municipios.

       3. lnscripción de fincas y derechos reales resultantes de la concentración parcelaria.

       4. Inscripción de montes catalogados.

       5. lnscripciones reguladas en el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares.

       6. Inscripción de actos resultantes de la reparcelación urbanística (Reglamento de Gestión Urbanística 25.Agosto.1978 y actualmente normas complementarias para la inscripción en materia urbanística, de 1997).

       7. Inmatriculación obligatoria a que se refiere el art. 312 RH que se practica a instancia del titular de un derecho real limitado sobre finca que no figura inscrita en el Registro.

 

INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS Y DECLARATIVAS

La primera distinción en cuanto a la naturaleza de la inscripción, se refiere al valor que tiene en orden a la constitución del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles: pudiendo ser declarativa o constitutiva.

 • Inscripción constitutiva sería aquélla que se exigiría como requisito esencial de la transmisión del dominio o de la transmisión y constitución del derecho real, de manera que los derechos reales nacerían a través del Registro y no existirían hasta el momento de su inscripción (ejemplo: la hipoteca).

 • La Inscripción sería declarativa cuando no se exige como un requisito esencial para la transmisión del dominio o constitución y transmisión del derecho real. El derecho real nace extrarregistralmente y la inscripción no hace más que constatar frente a todos la transmisión o constitución de un derecho real, ya operada con anterioridad y garantiza su protección.

 En nuestro derecho, la regla general es el carácter declarativo de la inscripción, admitiéndose su carácter constitutivo sólo en casos especiales.

 En nuestro derecho, la mutación jurídico real, se produce extrarregistralmente, a través de la teoría del título y el modo. La inscripción se produce sobre derechos reales ya existentes, y no es más que un requisito añadido, que presta al derecho ya nacido una protección especial.

 

CASOS ESPECIALES DE INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA

Las excepciones a este principio general, es decir, los supuestos de inscripción constitutiva son, según la Ley:

       1. Hipotecas sobre bienes inmuebles.

       2. Hipoteca mobiliaria (sobre muebles) y prenda sin desplazamiento.

       3. Derecho de superficie.

       4. Las adquisiciones por extranjeros de bienes en zonas de acceso restringido a la propiedad por razones de defensa nacional.

 Aunque no se consideran de inscripción constitutiva, sí se dice que son de inscripción necesaria:

       5. Anotación preventiva de embargo. (Lo cierto es que el embargo no puede existir sin su anotación).

       6. En las inscripciones de la opción de compra y del arrendamiento de bienes inmuebles, la inscripción establece unos efectos especiales sobre dichos derechos de opción y arrendamiento, pero la doctrina estima que más que de verdadera inscripción constitutiva se trata de una inscripción necesaria para la plena eficacia erga omnes de dichos derechos.

       7. Actos de trascendencia real que tengan por objeto fincas de reemplazo en la concentración parcelaria, o sea, los actos relativos a las fincas de reemplazo, después de inscrita la concentración. Se estima que más que una inscripción constitutiva es simplemente necesaria u obligatoria, para evitar que se pierdan los beneficios derivados de la Concentración.

       8. Explotaciones familiares agrarias para obtener determinados beneficios a su favor.

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