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El contrato de opción de compra es el contrato por el cual el titular de un bien  concede a otra persona la facultad, de decidir durante un tiempo determinado y en las condiciones pactadas, sobre la adquisición de dicho bien.
 
Los requisitos de este contrato son:
 
1) Concesión por el dueño de una cosa a otra persona del derecho a decidir sobre la celebración de la misma, con aceptación expresa del optante.
 
2) Concesión exclusiva, por plazo cierto y en determinadas condiciones (precio de la opción, precio de la cosa si se ejercita la opción).
 
3) El  ejercicio de la opción que queda al juicio del optante, que puede ejercitar su derecho de forma unilateral, sin necesidad de nuevo consentimiento del concedente.
 
En cuanto al contrato de opción, si bien se ha querido configurar como un precontrato (a modo de «promesa de venta«) o como un contrato sometido a condición suspensiva, la doctrina y la jurisprudencia más recientes, lo configuran como un contrato con sustantividad propia, que, a falta de regulación concreta en el CC, se regulará por las normas generales de los contratos.
 
Esto supuesto, es un contrato consensual y bilateral, y puede ser gratuito u oneroso (según se fije o no prima para conceder la opción).
 
La opción puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.
Asimismo puede concederse exclusivamente al optante lo bien con posibilidad de transmitirla a un tercero (la llamada opción mediatoria).
 
Regulación legal
 
El Código civil español carece de una regulación específica del contrato de opción, regulándose solo la opción de compra de inmuebles, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y de su liquidación en el impuesto de Transmisiones Patirmoniales.
 
Por ello, sus elementos (capacidad, objeto, forma) serán los generales de la contratación, a los que han de añadirse la necesidad de fijar un plazo para su ejercicio y las condiciones generales del contrato a celebrar. 
 
       – La fijación de un plazo para el ejercicio de la opción, se estima un elemento esencial de éste contrato. Tal plazo puede ser fijado libremente por las partes, y en su defecto, puede ser señalado por el Juez, al amparo del art.1128 CC.
 
       – asimismo, tratándose de opción de compra, es requisito necesario fijar el precio en que puede adquirirse el inmueble objeto de contrato.
No es imprescindible, sin embargo, fijar un precio o prima de la opción, ya que esta puede concederse gratuita u onerosamente.
 
Efectos de la opción de compra
 
       1. Pendiente de ejercicio la opción:
 
              – el concedente queda vinculado por el contrato y obligado a cumplir lo estipulado (manteniendo su oferta durante la duración de contrato). Si no lo cumple, deberá resarcir al optante de daños y perjuicios.
 
              – el beneficiario, u optante,  tiene como derecho el de ejercitar la opción y como obligación, el pago del precio si se hubiere fijado.
 
              – Ha sido discutido si el derecho de opción es transmisible por el optante. 
No cabe duda de que al constituirse el derecho de opción puede pactarse su transmisibidad por el optante a terceros, bien con dichos términos bien obligándose el concedente a consentir el ejercicio de a opción por la persona que el optante determine, ( la llamada opción mediatoria).
Asimismo puede conceder la opción con carácter personalísimo, prohibiendo su transmisión.
 
El problema puede surgir si no se ha pactado nada sobre la transmisibilidad. En este caso suele considerarse que debe de admitirse su transmisibilidad, pero con consentimiento de concedente (porque dicha transmisión quedará sujeta a las normas de la cesión de contratos, por entenderse que no se cede un simple derecho, sino una compleja situación jurídica dimanante de un contrato con propia autonomía).
 
       2. El ejercicio del derecho de opción:
 
              – El ejercicio de la opción dependerá de lo pactado. Normalmente, no requiere mas que la voluntad de optante, previo cumplimiento de sus obligaciones, si bien ha de ser comunicado al concedente. La notificación al cedente tiene carácter recepticio, estimándose que el contrato se perfecciona no desde la notificación sino desde la recepción de la misma por el concedente.
 
              Una vez comunicado al concedente, el otorgamiento de escritura pública, en su caso,   debe de realizarse por el concedente y el optante, salvo que se hubiese pactado el otorgamiento unilateral por el  optante.
 
Extinción.
 
No existen normas especiales, y serán de aplicación las generales de los contratos.
 
Junto a ello, cabe citar como causas específicas de extinción el transcurso del plazo concedido para el ejercicio de la opción (plazo que se estima de caducidad); la renuncia por parte del optante, el ejercicio del derecho de opción y el incumplimiento de las condiciones impuestas al optante.
 
Nuestra legislación sólo regula la opción en lo referente a los bienes inmuebles, y en concreto en cuanto a su inscripción en el Registro de la propiedad, al disponer en el art. 14 Reglamento Hipotecario:
 
«Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que, además de las circunstancias necesarias para su inscripción, reúna las siguientes:
 
       Primera. Convenio expreso entre las partes para que se inscriba.
 
       Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca, y, en su caso, el que se hubiese convenido para conceder la opción.
 
       Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
 
En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad de la duración de aquel, pero caducará necesariamente, en caso de prórroga tácita o legal, del contrato de arrendamiento».
 
Asimismo no cabe olvidar la importancia que tiene el derecho de opción en la regulación del contrato de leasing o arrendamiento financiero.
 
Ver relacionados (pinchar):
 
 
 
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