Materias

El proyecto de urbanización es el instrumento técnico que tiene por objeto dotar de servicios al sector o área de suelo en desarrollo. Se trata de un proyecto técnico, que define las características de redes de abastecimiento, saneamiento, suministro eléctrico, telefonía, gas, alumbrado público, secciones de calles y firmes, características constructivas de las mismas…

Como proyecto técnico debe ir redactado por un técnico competente en la materia, y de su concreción y fidelidad depende no encontrarnos con sorpresas durante el desarrollo de las obras, que pueden ocasionar retrasos en la ejecución de las obras o gastos imprevistos, aspectos ambos que, dadas la cantidades que se manejan en este tipo de obras, pueden provocar el fracaso de la intervención.
 
               → En Iurisconsultas abogados, nuestros técnicos, con años de experiencia en este campo, y un alto grado de interdisciplinariedad, son los más indicados para desarrollar el proyecto de urbanización que necesita, con un control de calidad que minimiza los posibles imprevistos que puedan afectar al plazo de ejecución de las obras o al coste de las mismas. Pídanos presupuesto sin compromiso a través de contacto (pinchar aquí) o envíenos un e-mail a info@ic-abogados.com

La planificación urbanística se encarga del diseño de la ciudad y del territorio, desde sus aspectos más generales, como la localización de las grandes infraestructuras o redes de comunicación, hasta los detalles más minuciosos, como puedan ser la ordenación de volúmenes en una determinada parcela. En general, podemos distinguir entre diversos tipos de planeamiento.

(Aviso: contenido orientado para Andalucía, según normativa urbanística).

 
Según la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen, en el marco de los Planes de Ordenación del Territorio, la ordenación urbanística de la totalidad del término municipal y organiza la gestión de su ejecución, de acuerdo a las características del municipio y los procesos de ocupación y utilización del suelo actuales y previsibles a medio plazo.
 
El planeamiento general debe clasificar la totalidad del suelo del municipio, estableciéndose tres clases diferentes: Suelo Urbano, Suelo Urbanizable, y Suelo No Urbanizable.
 
Suelo Urbano. Se trata de suelo que forma parte de un núcleo de población existente, y debe estar dotado, como mínimo, de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico en baja tensión.
 
A su vez, debe estar consolidado al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación.
Dentro del Suelo Urbano encontramos dos categorías: Suelo Urbano Consolidado (el que cumple las características anteriores y no se encuadra en la siguiente categoría) y Suelo Urbano No Consolidado (aquel en el que falta algún servicio o infraestructura, o bien en el que la urbanización existente precisa de una importante renovación o mejora).
 
Suelo No Urbanizable: Pertenecen al Suelo No Urbanizable aquellos terrenos que, por diversos motivos, se considera deben excluidos del proceso urbanizador. Entre estos motivos caben citar terrenos protegidos por legislación administrativa, protección del litoral, presentar riesgo de desprendimientos, erosión, inundaciones u otros riesgos naturales, considerarse necesaria la preservación de su carácter rural…
 
El Suelo No Urbanizable se subdividirá, a su vez, en Suelo No Urbanizable de Especial Protección (bien sea por legislación específica o por planificación territorial o urbanística), y Suelo No Urbanizable de Carácter Natural o Rural, así como Suelo No Urbanizable del Hábitat Rural Diseminado.
 
Suelo Urbanizable, que en principio, y por exclusión, está compuesto del suelo no incluido en las clases anteriores. A su vez podemos distinguir entre Suelo Urbanizable Ordenado, en el que el propio Plan General ha establecido la ordenación pormenorizada del mismo, Suelo Urbanizable Sectorizado, en los que el Plan General fija unas condiciones generales que deberán ser desarrolladas en el correspondiente Plan Parcial de Ordenación, y Suelo Urbanizable No Sectorizado, en el cual, previa a la redacción del correspondiente Plan Parcial de Ordenación, habrá que redactar un Plan de Sectorización.
 
La clasificación anterior no es baladí, pues de la misma depende el régimen jurídico de aplicación, y en general, los derechos y deberes que para los propietarios del suelo implican cada una de las anteriores clases de suelo, establecidos, en nuestra comunidad, en la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Además de los Planes Generales de Ordenación, y dentro del planeamiento general, cabría destacar los Planes Intermunicipales y los Planes de Sectorización.

(Orientado para Andalucía, normativa andaluza).

El planeamiento supramunicipal ordena el territorio, con especial atención a las grandes infraestructuras, parques naturales, vías de comunicación… estableciendo unas bases de actuación para el Planeamiento Municipal.
 
Dentro del planeamiento supramunicipal, en Andalucía, tenemos el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA, aprobado en 2006) y los planes de ámbito subregional, como puedan ser el Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración Urbana de Granada (POTAUG, aprobado en 1999).
 
Estos instrumentos se regulan en la Ley 1/1994 de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
(Aviso: Contenido orientado para Andalucía, según normativa andaluza).
 
A grandes rasgos, la función general del Planeamiento de Desarrollo es establecer, en el marco y con los condicionantes establecidos por el Planeamiento General dentro del cual se desarrollan, la ordenación detallada (usos, intensidades, tipologías edificatorias…) del área que desarrollan.
 
Si el Planeamiento General ha establecido para una determinada zona (un sector de Suelo Urbanizable Sectorizado) un uso residencial, el planeamiento de desarrollo (Plan Parcial) “dibuja” las calles de ese sector, indicando a su vez el tipo concreto de edificio a ejecutar (viviendas unifamiliares, bloques de pisos de gran altura, manzanas de viviendas con un patio central…). A su vez, dentro del planeamiento de desarrollo, nos encontramos con diferentes posibilidades:
 
Plan Parcial de Ordenación. La función principal del mismo es ordenar pormenorizadamente los sectores de suelo urbanizable definidos en el Planeamiento General del Término Municipal en el que se desarrolla. Están regulados, en nuestra comunidad, por el artículo 13 de la LOUA.
 
Plan Especial. Los planes especiales desarrollan multitud de aspectos que no tienen cabida en los Planes Parciales, como puedan ser la ordenación detallada de áreas urbanas sujetas a operaciones de renovación, mejora o rehabilitación (caso del Suelo Urbano No Consolidado); conservar, proteger y mejorar el medio urbano, y en especial el patrimonio histórico – artístico (Planes Especiales de Protección y Reforma Interior del Casco Histórico en numerosas localidades); conservar, proteges y mejorar el medio rural, y en especial aquel constitutivo de Hábitat Rural Diseminado; o establecer reservas de suelo para la constitución o ampliación de los patrimonios públicos de suelo. Se regulan en el artículo 14 de la LOUA.
 
Estudios de Detalle. Su finalidad es completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento en áreas de suelo urbano de ámbito reducido, pudiendo establecer la ordenación de volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización de suelo dotacional público, así como fijar o reajustar alienaciones y rasantes. 
 
Cabe señalar que mientras que la aprobación del Planeamiento General corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo, la aprobación del Planeamiento de Desarrollo es competencia de los municipios, sin perjuicio de los informes sectoriales que diversas administraciones deban emitir.
 
               → Con un personal altamente cualificado y con años de experiencia asesorando a diversos municipios, ponemos a su  a su disposición a los mejores abogados, arquitectos y técnicos para desarrollar su sector de suelo urbanizable con la mayor eficacia posible. Pídanos presupuesto sin compromiso a través de contacto (pinchar aquí) o escribiéndonos un e-mail a info@ic-abogados.com

La gestión urbanística abarca, fundamentalmente, las operaciones precisas para la transformación jurídica del suelo. Pasar desde un campo de cultivo a un solar preparado para edificar implica una serie de transformaciones físicas, que se abordan en el correspondiente Proyecto de Urbanización, y jurídicas, que tienen su reflejo en el correspondiente Proyecto de Reparcelación.

La ejecución urbanística se encarga de esta transformación jurídica, siendo «un instrumento reglado de carácter administrativo (que puede ser impuesto forzosamente) para operar la transformación jurídica, adaptando las fincas originales afectadas al planeamiento urbanístico, mutando el dominio y el resto de derechos reales, y estableciendo de forma concreta la carga económica de ejecución a todos los propietarios e interesados en la actuación urbanística” (Martín Herrera).
 
La Compensación Urbanística es el instrumento más extendido de desarrollo y gestión del planeamiento. Se trata de un sistema de iniciativa privada, en el cual los propietarios del terreno aportan los terrenos de cesión gratuita establecidos en la legislación vigente y costean la urbanización de los terrenos, repartiéndose posteriormente las parcelas resultantes en función del terreno aportado.
 
A tal fin se crea una Junta de Compensación, que deberá inscribirse en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, y que será un ente corporativo de derecho público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar, que:
 
– Asume frente al municipio la directa responsabilidad de la ejecución de las obras de urbanización precisas.
– Actúa como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas originarias o iniciales de los propietarios miembros, sin más limitaciones que las establecidas en sus estatutos.
– Puede recabar el auxilio del municipio para recaudar de sus miembros las cuotas de urbanización por vía de apremio.
 
               → En Iurisconsultas Abogados nos encargamos tanto de la gestión de Juntas de Compensación, como del asesoramiento a particulares dentro de las mismas, aspecto éste esencial dados los intereses que se ponen en juego y se defienden en el desarrollo del sistema. Pídanos presupuesto sin compromiso a través de contacto (pinchar aquí) o envíenos un e-mail a info@ic-abogados.com

La cooperación urbanística es un sistema de gestión público, en el cual la administración actuante asume íntegramente la actividad de ejecución, si bien, igual que en el caso anterior, los propietarios del terreno aportan los terrenos de cesión gratuita establecidos en la legislación vigente y costean la urbanización de los terrenos, bien mediante el abono de las cantidades correspondientes, bien mediante la cesión forzosa, mediante reparcelación, de parte del aprovechamiento lucrativo que en principio les correspondía.

Una vez más, si bien la iniciativa en este caso es pública, dada la importancia de los intereses en juego, es altamente recomendable que aquellos propietarios implicados cuenten con el asesoramiento técnico – jurídico de especialistas en el tema, de modo que sus derechos e intereses se encuentren correctamente defendidos durante el proceso de ejecución.
 
                → En Iurisconsultas Abogados nos ponemos a su disposición para ofrecerle nuestro asesoramiento a lo largo de todo el proceso, contando para ello con un equipo técnico – jurídico de contrastada experiencia en el campo del urbanismo. Pídanos presupuesto sin compromiso a través de contacto (pinchar aquí) o envíenos un e-mail a info@ic-abogados.com

En este sistema, completamente público, la Administración actuante aplica la expropiación a la totalidad de los bienes y derechos de la unidad de ejecución y desarrolla la actividad de ejecución urbanística mediante cualquiera de las formas de gestión permitidas por la legislación vigente.

Se trata de un instrumento fundamentalmente jurídico, pero que debe ser redactado con la colaboración de técnicos del ámbito de la arquitectura y el urbanismo, a fin de repartir equitativamente las cargas y los beneficios del proceso de ejecución urbanística.

Al decidirse la expropiación de un determinado terreno, se determina un justiprecio para pago al propietario afectado por tal expropiación. Contra dicho la fijación de tal  justiprecio, e incluso contra la misma expropiación de los terrenos, pueden plantearse alegaciones ante la Administración competente.

               → Si se encuentra usted en este caso, en Iurisconsultas Abogados ponemos a su disposición nuestro equipo técnico – jurídico para defender sus intereses, así como para asesorarle en el proceso de fijación del justiprecio a pagar por sus bienes, así como para recurrir precios abusivos fijados por la Administración actuante. Pídanos presupuesto sin compromiso a través de contacto (pinchar aquí) o envíenos un e-mail a info@ic-abogados.com

En cualquiera de los sistemas anteriormente expuestos, el instrumento que transforma jurídicamente la propiedad del suelo, partiendo de las fincas iniciales hasta adjudicar a cada propietario unas fincas de resultado que puedan ser inscritas en el Registro de la Propiedad, es el Proyecto de Reparcelación.

               → Ponemos a su disposición nuestro equipo de abogados, arquitectos y técnicos para llevar a buen fin su reparcelación. Pídanos presupuesto sin compromiso a través de contacto (pinchar aquí) o envíenos un e-mail a info@ic-abogados.com

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