La hipoteca mulitidivisa o hipoteca en moneda extranjera es aquella en que el importe del préstamo se consigna en moneda extranjera. Se trata de un producto financiero complejo que hace depender de las fluctuaciones de una moneda distinta al euros la cantidad que realmente se va a devolver en el momento de vencimiento del préstamo.

Este tipo de hipotecas mulitidivisa se han admitido, en teoría, en nuestro Derecho con base en el artículo 12 de la Ley hipotecaria: “el importe de la obligación asegurada con hipoteca o la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada deberá de ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España”.

1. Naturaleza de esta hipoteca

Hay que distinguir entre el préstamo y la garantía hipotecaria:

Lo que se determina en moneda extranjera es el capital del préstamo, pero sucede que en cuanto a la responsabilidad hipotecaria (de cuánto responderá finalmente el inmueble que se hipoteca que sirve de garantía de devolución), el principio de determinación exige que dicha responsabilidad ha de constar en moneda nacional.

Como las equivalencias entre monedas pueden fluctuar, se responderá de su valor al cambio en el momento del vencimiento, pero siempre en euros y sólo hasta el máximo que se fije a dicha responsabilidad hipotecaria.

Se trata por ello claramente de una hipoteca de máximo, que tiene como forma de actuar la siguiente: Se pacta por ej. una hipoteca de un millón de dólares, y se responderá de la equivalencia en euros pero sólo hasta el máximo que de determine al constituir la hipoteca.

1. Problemas que plantea esta hipoteca son:

1. ¿Cuándo ha de fijarse la cantidad exigible en una hipoteca multidivisa? ¿En el momento del vencimiento de la obligación o en el momento en que efectivamente se haga el pago?

La mayor parte de la doctrina considera que lo será en el momento en que se haga el pago, pero no falta quien estima (Peña) que debe de serlo en el momento del vencimiento de la obligación, por analogía a lo dispuesto en las hipotecas con cláusula de estabilización.

El problema que en la práctica se presenta para el prestatario o deudor hipotecario es que incluso puede variar el capital a devolver, no sólo el interés.

2. ¿Cualquier consumidor medio puede comprender el riesgo que asumía?

Las hipotecas mulitidivisa son un producto complejo, no todo consumidor pudo entender lo que estaba firmando. Este tipo de hipotecas, en el mejor de los casos, se vendieron explicando que el Euribor estaba en su momento en máximos históricos y que cualquier referencia que se hiciera  a otra moneda iba a ser siempre beneficioso para el prestatario.

Lo que ocurrió después fue que el Euribor bajó hasta mínimos nunca igualados, situándose en un valor negativo, como se encuentra en la actualidad, momento en el que la comparativa con según qué monedas es muy perjudicial para el cliente.

3. Distinción de las hipotecas con cláusula de estabilización referida a moneda extranjera.

En las hipotecas en moneda extranjera el capital se entrega en dicha moneda extranjera y puede pactarse que se devuelva en la propia moneda extranjera, pero  no la cantidad entregada sino la que corresponda al cambio en moneda española.

Las hipotecas con cláusula de estabilización garantizan préstamos entregados en moneda española, en que se pacta al constituirse la equivalencia de la cantidad entrega con una divisa y que ha de devolverse la cantidad de moneda nacional que al vencimiento corresponda a dicha divisa. Es decir: Se entrega 1.000.000 euros que equivalen a 750.000 libras (es un decir), y se devolverán los euros que en el momento del vencimiento correspondan al cambio de dichas 750.000 libras.

4. Momento actual en el que nos encontramos

La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017 ha considerado que, como ha venido sucediendo con otro tipo de productos financieros complejos, este tipo de hipotecas no superan el control de transparencia exigible a los bancos. En consecuencia, el Alto Tribunal ha declarado la nulidad parcial  del préstamo y la eliminación de las referencias en divisas o moneda extranjera. El efecto de ello es que estas hipotecas deban ser consideradas a partir de tal declaración en sentencia como un préstamo concedido euros que deberá necesariamente de ser amortizado en euros. 

Así, se considera que tal falta de transparencia ha supuesto para los deudores hipotecarios un gran desequilibrio “en contra de las exigencias de la buena fe, (…), porque  no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos (…)”.

El Tribunal Supremo ha considerado que cualquier consumidor medio no podía prever el riesgo tan elevado ante el que se encontraba en el momento de firmar una hipoteca de estas características.

Si usted tiene una hipoteca de estas características y está interesado en solicitar la nulidad de las cláusulas relativas a divisas extranjeras, pinche en la pestaña de contacto y háganos llegar su consulta.

Los préstamos solicitados sin que tengan una garantía hipotecaria y con la finalidad de financiación de la adquisición de un bien o servicio suelen ser créditos, llamados «al consumo», concedidos a los consumidores, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier medio equivalente de financiación en la adquisición de dicho bien.

Los préstamos al consumo suelen tener un tipo de interés mucho más alto que los préstamos hipotecarios porque en los préstamos al consumo no existe la garantía de devolución que, en el caso de las hipotecas, recae sobre un bien, normalmente inmueble. Como la entidad financiera no tiene la garantía de devolución, el riesgo que corre de recuperar el capital prestado es mayor y, por lo tanto, el interés que fija para este tipo de préstamos es mucho más alto que el fijado normalmente para los préstamos hipotecarios.

El problema surge cuando el tipo de interés fijado para un préstamo al consumo sobrepasa los límites de lo que se podría considerar razonable, concepto este bastante ambiguo, por cierto. En caso de considerarse que el préstamo al consumo tiene un tipo de interés abusivo se puede acudir a reclamar a los Tribunales de Justicia la nulidad del mismo.

Para saber si el tipo de interés fijado en un préstamo al consumo, llamado interés remuneratorio, es o no abusivo, habrá que examinar si el mismo puede ser o no usurario.

La Ley de Represión de la Usura considera que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

 La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2015 y la posterior sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de mayo de 2016 fallan en el mismo sentido.

El Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 25 de noviembre de 2015 determina el concepto de interés remuneratorio usurario, considerando que para que la operación «pueda ser considerada usuraria, basta con que se den los requisitos previstos en el primer inciso del art. 1 de la ley, esto es, «que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso», sin que sea exigible que, acumuladamente, se exija « que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales».

De este modo, el porcentaje de interés pactado y que, por tanto, «ha de tomarse en consideración para determinar si el interés es notablemente superior al normal del dinero no es el nominal, sino la tasa anual equivalente (TAE), que se calcula tomando en consideración cualesquiera pagos que el prestatario ha de realizar al prestamista por razón del préstamo, conforme a unos estándares legalmente predeterminados. Este extremo es imprescindible (aunque no suficiente por sí solo) para que la cláusula que establece el interés remuneratorio pueda ser considerada transparente, pues no solo permite conocer de un modo más claro la carga onerosa que para el prestatario o acreditado supone realmente la operación, sino que además permite una comparación fiable con los préstamos ofertados por la competencia. El interés con el que ha de realizarse la comparación es el “normal del dinero”. No se trata, por tanto, de compararlo con el interés legal del dinero, sino con el interés «normal o habitual, en concurrencia con las circunstancias del caso y la libertad existente en esta materia » (sentencia núm. 869/2001, de 2 de octubre). Para establecer lo que se considera “interés normal” puede acudirse a las estadísticas que publica el Banco de España, tomando como base la información que mensualmente tienen que facilitarle las entidades de crédito sobre los tipos de interés que aplican a diversas modalidades de operaciones activas y pasivas (créditos y préstamos personales hasta un año y hasta tres años, hipotecarios a más de tres años, cuentas corrientes, cuentas de ahorro, cesiones temporales, etc.). Esa obligación informativa de las entidades tiene su origen en el artículo 5.1 de los Estatutos del Sistema Europeo de Bancos Centrales y del Banco Central Europeo (BCE), que recoge la obligación de este último, asistido por los bancos centrales nacionales, de recopilar la información estadística necesaria través de los agentes económicos. Para ello, el BCE adoptó el Reglamento (CE) nº 63/2002, de 20 de diciembre de 2001, sobre estadísticas de los tipos de interés que las instituciones financieras monetarias aplican a los depósitos y a los préstamos frente a los hogares y a las sociedades no financieras; y a partir de ahí, el Banco de España, a través de su Circular 4/2002, de 25 de junio, dio el 6 obligado cumplimiento al contenido del Reglamento, con objeto de poder obtener de las entidades de crédito la información solicitada. En el supuesto objeto del recurso, la sentencia recurrida fijó como hecho acreditado que el interés del 24,6% TAE apenas superaba el doble del interés medio ordinario en las operaciones de crédito al consumo de la época en que se concertó el contrato, lo que, considera, no puede tacharse de excesivo. La cuestión no es tanto si es o no excesivo, como si es « notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso », y esta Sala considera que una diferencia de esa envergadura entre el TAE fijado en la operación y el interés medio de los préstamos al consumo en la fecha en que fue concertado permite considerar el interés estipulado como « notablemente superior al normal del dinero.

 Para que el préstamo pueda ser considerado usurario es necesario que, además de ser notablemente superior al normal del dinero, el interés estipulado sea « manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso» . En principio, dado que la normalidad no precisa de especial prueba mientras que es la excepcionalidad la que necesita ser alegada y probada, en el supuesto enjuiciado no concurren otras circunstancias que las relativas al carácter de crédito al consumo de la operación cuestionada. La entidad financiera que concedió el crédito “revolving” no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que expliquen la estipulación de un interés notablemente superior al normal en las operaciones de crédito al consumo.”

La conclusión que ha de extraerse de la anterior sentencia es que, si se pretende entablar una demanda judicial contra la entidad financiera, lo primero es acudir a las estadísticas publicadas en el Banco de España. En todo caso, por ofrecer una estimación orientativa, resumiremos que tales estadísticas recogen que el interés remuneratorio para este tipo de operaciones, considerando la tasa media ponderada de todos los plazos (T.A.E.), que es lo que dice el Tribunal Supremo que se ha de tener en cuenta, oscila en estos últimos diez años (2007-2017) en una horquilla que oscila entre 7,5% y el 11,50%, variando en función del año y mes que se tenga en cuenta.

Efectos de la solicitud de nulidad del préstamo al consumo con intereses remuneratorios usurarios

El principal efecto es que el tribunal declare la nulidad del préstamo, no sólo del interés usurario, lo cual trae como consecuencia que el deudor o prestatario sólo estará obligado a devolver la cantidad principal que le fue prestada, sin intereses. Así lo ha interpretado la ya mencionada sentencia de 25 de noviembre de 2015: “CUARTO.- Consecuencias del carácter usurario del crédito. 1.- El carácter usurario del crédito “revolving” concedido por Banco Sygma al demandado conlleva su nulidad, que ha sido calificada por esta Sala como « radical, absoluta y originaria, que no admite convalidación confirmatoria, porque es fatalmente insubsanable, ni es susceptible de prescripción extintiva» sentencia núm. 539/2009, de 14 de julio. 2.- Las consecuencias de dicha nulidad son las previstas en el art. 3 de la Ley de Represión de la Usura, esto es, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida.”

Los contratos llamados SWAPS o permutas financieras (o contratos de gestión de riesgos financieros) son contratos aleatorios de tipo especulativo, en los que se pacta un intercambio futuro de bienes o servicios entre los contratantes, generalmente, entregas de dinero dependientes de un suceso futuro e incierto. Son contratos distintos de los seguros y entrarían en la categoría bancaria de los derivados financieros.

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En los tiempos que corren, lo que más preocupa en la actualidad a cualquier persona que tenga concedido un préstamo hipotecario, es saber exactamente qué es lo que se ha firmado, qué tipo de interés se le aplica al cambiar las reglas del juego económico.

En cuanto a los intereses remuneratorios, o  intereses ordinarios del préstamo, si tales intereses fueren desproporcionados, puede aplicárseles la ley de usura, en los supuestos previstos por su artículo 1, es decir:

El interés de demora es el recargo sobre el tipo de interés pactado, durante el tiempo que un crédito y obligación financiera se encuentra en mora, es decir, cuando ha habido un retraso en el cumplimiento de la obligación (el pago).

En los contratos de préstamo hipotecario con interés variable, se pacta un tipo de interés referenciado al Euribor mas un coeficiente determinado, pero dada la variabilidad de este tipo de referencia que puede subir o bajar, se estipula que a pesar de las fluctuaciones que pueda tener, el interés a pagar nunca será inferior a un interés fijado como mínimo (cláusula suelo) o superior a otro interés fijado como máximo (cláusula  techo).

En los préstamos con interés variable, la variabilidad de ese interés, referido al Euribor, hace que la subida  o bajada de éste más el coeficiente aplicado, dé cómo resultado un tanto por ciento fraccionado o con numeroso decimales (ej. un 4,458 %).