La hipoteca mulitidivisa o hipoteca en moneda extranjera es aquella en que el importe del préstamo se consigna en moneda extranjera. Se trata de un producto financiero complejo que hace depender de las fluctuaciones de una moneda distinta al euros la cantidad que realmente se va a devolver en el momento de vencimiento del préstamo.
Este tipo de hipotecas mulitidivisa se han admitido, en teoría, en nuestro Derecho con base en el artículo 12 de la Ley hipotecaria: “el importe de la obligación asegurada con hipoteca o la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada deberá de ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España”.
- Naturaleza de esta hipoteca
Hay que distinguir entre el préstamo y la garantía hipotecaria:
Lo que se determina en moneda extranjera es el capital del préstamo, pero sucede que en cuanto a la responsabilidad hipotecaria (de cuánto responderá finalmente el inmueble que se hipoteca que sirve de garantía de devolución), el principio de determinación exige que dicha responsabilidad ha de constar en moneda nacional.
Como las equivalencias entre monedas pueden fluctuar, se responderá de su valor al cambio en el momento del vencimiento, pero siempre en euros y sólo hasta el máximo que se fije a dicha responsabilidad hipotecaria.
Se trata por ello claramente de una hipoteca de máximo, que tiene como forma de actuar la siguiente: Se pacta por ej. una hipoteca de un millón de dólares, y se responderá de la equivalencia en euros pero sólo hasta el máximo que de determine al constituir la hipoteca.
- Problemas que plantea esta hipoteca son:
- ¿Cuándo ha de fijarse la cantidad exigible en una hipoteca multidivisa? ¿En el momento del vencimiento de la obligación o en el momento en que efectivamente se haga el pago?
La mayor parte de la doctrina considera que lo será en el momento en que se haga el pago, pero no falta quien estima (Peña) que debe de serlo en el momento del vencimiento de la obligación, por analogía a lo dispuesto en las hipotecas con cláusula de estabilización.
El problema que en la práctica se presenta para el prestatario o deudor hipotecario es que incluso puede variar el capital a devolver, no sólo el interés.
- ¿Cualquier consumidor medio puede comprender el riesgo que asumía?
Las hipotecas mulitidivisa son un producto complejo, no todo consumidor pudo entender lo que estaba firmando. Este tipo de hipotecas, en el mejor de los casos, se vendieron explicando que el Euribor estaba en su momento en máximos históricos y que cualquier referencia que se hiciera a otra moneda iba a ser siempre beneficioso para el prestatario.
Lo que ocurrió después fue que el Euribor bajó hasta mínimos nunca igualados, situándose en un valor negativo, como se encuentra en la actualidad, momento en el que la comparativa con según qué monedas es muy perjudicial para el cliente.
- Distinción de las hipotecas con cláusula de estabilización referida a moneda extranjera.
En las hipotecas en moneda extranjera el capital se entrega en dicha moneda extranjera y puede pactarse que se devuelva en la propia moneda extranjera, pero no la cantidad entregada sino la que corresponda al cambio en moneda española.
Las hipotecas con cláusula de estabilización garantizan préstamos entregados en moneda española, en que se pacta al constituirse la equivalencia de la cantidad entrega con una divisa y que ha de devolverse la cantidad de moneda nacional que al vencimiento corresponda a dicha divisa. Es decir: Se entrega 1.000.000 euros que equivalen a 750.000 libras (es un decir), y se devolverán los euros que en el momento del vencimiento correspondan al cambio de dichas 750.000 libras.
- Momento actual en el que nos encontramos
La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2017 ha considerado que, como ha venido sucediendo con otro tipo de productos financieros complejos, este tipo de hipotecas no superan el control de transparencia exigible a los bancos. En consecuencia, el Alto Tribunal ha declarado la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias en divisas o moneda extranjera. El efecto de ello es que estas hipotecas deban ser consideradas a partir de tal declaración en sentencia como un préstamo concedido euros que deberá necesariamente de ser amortizado en euros.
Así, se considera que tal falta de transparencia ha supuesto para los deudores hipotecarios un gran desequilibrio “en contra de las exigencias de la buena fe, (…), porque no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos (…)”.
El Tribunal Supremo ha considerado que cualquier consumidor medio no podía prever el riesgo tan elevado ante el que se encontraba en el momento de firmar una hipoteca de estas características.
Si usted tiene una hipoteca de estas características y está interesado en solicitar la nulidad de las cláusulas relativas a divisas extranjeras, pinche en la pestaña de contacto y háganos llegar su consulta.